一九八六年对恒基兆业集团来说，可以说是固本培元，再作冲刺准备的一年。
经历了一九八二、一九八三以及一九八四年的全面经济衰退之后，一九八五年地产业已经恢复元气，日有起色。
港岛住宅在一九八四年每平方呎平均只售六百九十元，但至一九八五年，已升到七百八十元。
到一九八六年，香港各大企业集团已经重新站稳阵脚，又打算磨拳擦掌，争一日之长短。
李兆基在这个香港地产复元后稳步上扬的阶段，为集团定下了几个重要的基本策略。
从一九八六年初，几乎每一次李兆基主持的集团内部策略会议，都重申恒基兆业的最大特点，就是要以分层出售为主。
换言之，集团业务要以收租为次。
未来的行动是从速建楼出售，赚取盈利及有资金回笼，再行购入“原料”用地，以达到货如轮转的目的。
故此李兆基认为建成之商住楼宇，除新区的商场因为每年增值相当可观，可用作收租外，其他尽量出售。对于出租物业，也要有五大法则需要注意。
其一是租务部从今要注意，凡是月租逾万元之租约，必须由高级职员去商议租约细则。
说到底，高级职员经验与学识比较好，头脑比较灵活，在议论租约时不会令公司有吃亏的地方。
其二是租楼的对象要小心选择，尤其以公司名义租屋，必须查清楚是否草鞋公司。万一长租约是租给这些公司的话，就有机会拖累恒基要承担跌市时租客毁约之风险及损失。
其三是负责租务的同事必须注意租务上有所谓有形及无形的两种损失。
租客欠租拒交租乃属有形损失，数码有限。
如果集团跟租客签了租期过长或租金过低之租约，所引致的无形损失更大。
要减低无形损失则需依赖控制租约条件之技术。
故此凡有商场要出租，必须细心研究才订立租约条件。
其四对于一些市场信用昭著及有名望的商户，一定要尽量招揽，因为可以引起“名牌”效应，有宣传价值，对商场之租务及日后之商场生意也有帮助。
其五是要跟代表公司之律师密切联络，租客欠租或有不履行义务的情况发生，其实应由 律师楼出手相帮，效果会比由公司出面追讨有效，而且可以节省内部人力。
由此可见李兆基处事心细，数目精确，他曾有一句名言说：
“细生意怕食不怕息，
大生意怕息不怕食。”
对李兆基而言，他笃信做细生意最要勤，最不喜欢把时间及金钱花用在饮饮食食的应酬之上。
至于说做大生意，最紧要是计数精确。生意额大，牵涉的本钱和盈利大，一出一入的利息，多一分少一分是很重要的。
故而，李兆基郑重地向同事解释，在一九八二至一九八四年，为了要促销楼宇而特别设计的优待买家条件之一是由恒基贷款，这些分期贷款业务等于是权宜之计，因为资金积压在贷款之上，所得到之利息极少，而资金用于营业，三四年就有机会双倍收成，利润差距太大。
尤其在一九八六年，银行利息低的环境下，更应从速把给客户的贷款转让给银行。
作为恒基兆业集团的掌舵人，他清楚自己的这一条船的营运性质和目的，不能把一间地产发展公司慢慢变为一间财务信贷机构。
利用息率低，市道回升，一九八六年的恒基大计是把开售地盘增加一倍。
一九八四年内开售的地盘总额十六个，楼面面积约共一百万平方呎。
一九八五年内开售的地盘为十四个，楼面面积约共一百二十万平方呎。
李兆基在一九八六年给下属的业务指标是要有二十九个开售楼盘，即等于一九八四年及一九八五年之总和。
大约估计可以在上半年开售十二个楼盘，楼面面积约一百五十万平方呎。下半年则开售十七个楼盘，楼面面积约为一百五十万平方呎，合共要出售约三百万平方呎的房产。
如果这个指标顺利达到，则是年的公司溢利可能作三级跳，相当可观。
要完成这个年内的盈利目标，李兆基还指出了一个技术性的问题，就是必须掌握交地盘与建筑施工日期。售楼日期及入伙日期。如果每个环节都拖延，势必会影响到利润收益和资金回流。
要令广大投资者及国际投资基金认识恒地股份，明了该股的优良质素及升值潜力，是需要长时间的推介，不厌其烦地接受基金及报界的访问，提高透明度及盈利预测的可靠性，林高演及他的同事，在这方面做了大量的功夫，公司年报亦每年作出准确的业绩预测，渐渐恒地的股份更多人认识，虽然股价由于客观因素并未脱幅跳升，但已渐成基金的宠儿。
李兆基于是开始另一个重要的集团策略，先将所有的准备功夫做足，待时机一旦成熟，随时可以发行新股集资。
他的这个部署，在一九八七年中就已生效。
恒地成功地引用了上市法例中那条“发行不超过百分之十新股条例”，在自己全盘策划之下，发行新股一成。
结果即时就集资八亿三千余万元。
这次集资的得心应手全因细心研究了上市集资法例而灵活运用所致。
是次集资林高演的保密功夫做得百分之百妥当，先后只不过闭门苦干数小时，消息全无外泄，且还避免了繁复而且昂贵的上市程序。
经过了这次经历，恒基兆业集团开始循着一个既定的、可以活学活用的市场游戏规则，谋求更壮大的成长。
以下的一个十年，就更见李兆基的才华和本事了。