第34节：1995，激情策划 传奇地产(9)
果然，猎物很快就来了。此时，邓智仁从小平南方讲话中嗅到了巨大的商机。他俯瞰北京城，以那独特而高远的专家目光，一眼就瞄上了玫瑰园。又是那么的巧合，玫瑰园的主人竟是他的香港客户，两位都梦想成为李嘉诚的男人就这样坐在了一起。于是，邓智仁以香港利达行40％的股权作抵押，通过4家公司集资1亿港币，首期动用6000万港币，以投资的形式购买了北京玫瑰园2万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总代理。
让香港人去北京买房子，这在当时还是一个很具挑战性的项目，为此利达行动用了3000万元港币在香港做推广。邓智仁推销玫瑰园的第一招是"围魏救赵"：先推销北京，再推销玫瑰园。他挟资1000万元，先后组团赴香港、美国、韩国推介北京，凭借其娴熟的营销技巧和人缘，玫瑰园一开盘就卖出了80套。
开局的第一碗开胃羹实在是太鲜美了。邓智仁认定这就是他苦觅已久的大金山，是他成为"李嘉诚第二"的开山之作。就在这时，发生了刘常明挪用首批购房款的大丑闻。邓智仁处心积虑，步步进逼，通过一连串的股权转让最终以8000万港币冲抵债务整体收购玫瑰园的开发权。刘常明空手套白狼，最终落得个身败名裂的下场。1994年初，欠下巨额债务、心态失衡的刘常明在家命归西天，有传是吸毒过量，有传是自杀身亡。
在法人、董事长的宝座上还没坐暖屁股，邓智仁就突然发现，刘常明提供给他的许多批文竟多处违规。北京市有关部门在检查时判定：玫瑰园别墅手续不全，是一个不合法的项目。
这完全出乎邓智仁的意料，他几乎是被一步步拖入了失败的深渊。
"不合法的项目是怎么破土动工而且拿到香港招商的？"邓智仁到今天都不可理解。但是钱已经没有了，留给他的选择，要么是自认倒霉，要么是接下这片荒地上的烂尾楼。接近一个亿的投资，作为一个资本并不雄厚的代理公司，放弃是不可能的。为了救活玫瑰园，邓智仁被迫赤膊上阵，从代理的后台走向开发的前台。1993年，利达行在北京注册，正式接手玫瑰园。完全不熟悉内地情况的邓智仁为了办理手续，让玫瑰园"复活"，不得不马不停蹄地奔波于政府机关，前后竟耗去了13个月的时间。
直到今天，邓智仁还愤愤不平地说，这就是一个"局"。
邓智仁认为，刘常明当年可能是勾结了某些政府部门来香港套骗资金的。接手玫瑰园清理财务时，他发现了一笔高达800万元的交际费。而当时一个县长的月薪不过是330元。此间邓智仁还带来一名港商，欲在内地投资搞开发，可土地方开口就要一部汽车，说是跑手续用。"在这样的环境中，我能不败吗？"邓智仁深感无奈。
第35节：1995，激情策划 传奇地产(10)
去国土局申请土地使用证的时候，由于久批不下，已经没有了耐性的邓智仁跑到那里冲他们局长拍桌子："你三天之内不给我，我们法庭上见！"那个时候还没有民告官的先例，不过三天后，土地使用证还是下达了。
整整一年，邓智仁这个房产代理的奇才，一面在北京替他人创造一个又一个的楼价新高，一面默默地品尝自己投资失败的苦果。为了玫瑰园，邓智仁耗尽了利达行的老本，结果买来了一个巨大的资金黑洞。而此时，邓智仁苦心造就的香港利达行却因无人经营，债台高筑，被债务人香港至祥公司兼并，邓智仁遭遇到第一次重大打击。
1997年3月，在多方股权转让无果的情况下，精疲力竭的邓智仁终于下定决心从已经整整纠缠了他4年之久的玫瑰园噩梦中逃出。香港金时有限公司老板陆苍成为下一个玫瑰园主人。他入主条件之低简直让人不可思议：替邓智仁还清数百万港币欠款及送给邓智仁5套别墅。邓智仁将偌大一座玫瑰园及北京利达公司几乎白送给了他，当然这里面也包括玫瑰园所欠下的"天文"债务：6.5亿元。
事实证明，陆苍也无力回天。玫瑰园最终走上了破产清算的道路。
邓智仁败走玫瑰园时，留下了一句名言："我是全北京最失败的人。"
用成功者或失败者来给邓智仁下定义显然过于简单，但不可否认是，北京房地产市场今天的繁荣，或多或少凝聚了邓智仁这批"外来和尚"的贡献，他们带来的销售理念培养了北京本土开发商的市场意识和专业精神。
2003年非典之后，53岁的邓智仁关闭了信达行代理公司，在网上留下一篇《壮志未酬再未酬》的文章后，彻底退出了公众视野，结束了他在大陆12年的房地产生涯。
中国房地产年度备忘
1995年
●1月，建设部公布《城市房地产开发经营管理暂行办法》
●1 月，国家土地局、国家体改委下发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，对土地使用权登记作了相应的规定，要求在设立股份有限公司之前必须办理土地登记，然后才能进行土地资产评估及资产处理，根据处置结果再办理土地使用权变更登记。
●全国评出34个物业管理优秀示范住宅小区，其中深圳占8个，而前10名中，有6个来自深圳。作为中国改革开放的排头兵，深圳也是全国物业管理的发祥地。
●北京市房地产管理局决定，自5月1日起，对各房地产开发企业在北京开发建设的内销商品房实行销售许可证制度，没有此证不得销售。
●《房地产广告发布暂行规定》出台。
●王志纲在广州创办王志纲工作室，提出建立中国特色的商业思想库。生平第一次为自己开价，创策划收费"天价"，中国的策划人从此有了收费标准。
第36节：1996，高层研讨 沪上实践(1)
1996，高层研讨 沪上实践
开放
这是谁也不能制止的愿望
从荣到枯
一生一句圣洁的遗言
一生一场精神的大雪
--李琦《白菊》
1996年的夏天北京持续着高温天气，比北京天气更热的是一本名叫《中国可以说不》的书，这本由几位刚毕业不久的大学生"鼓捣"出来的作品，让很多人热血沸腾。此书被认为是九十年代中国大陆民族主义情绪自然反弹的标志之一，引发了世界范围内的讨论和争议。没有经过严格的政治学训练是很难正确地评判该书观点的正确与否，但绝大多数读者还是能够得出一个结论：想要说"不"的国家必须是一个强大的国家；能够说"不"的国家必然是强大的。
一位远在大洋彼岸的美籍华人，也引起了国人的关注。这年11月5日，46岁的骆家辉当选华盛顿第21任州长，成为美国历史上第一位华裔州长。他安在州长府的家，距离100多年前他的祖父从广东台山漂洋过海到美国后住过的房子不过1英里。这位在当选后不久即出访中国的州长这样告诉中国媒体："我们花了100年，才走完这1英里路。"
中国老百姓最最关心的还是自已国家的经济。在中国经济大局的实际主持人朱镕基的卓越指挥下，经过三年多的努力，中国经济终于在1996年成功地实现了"软着陆"。
这一年乃是"九五"计划的开端之年，从上到下，大家在享受着"软着陆"的愉悦的同时，又都在兴奋地盘算着起飞的到来。
在经历了1992、1993年"房地产投资热"后，随后两年整个房地产市场的增速明显回落，但由于我国各地均处在第一轮的房地产改革过程中，全国的房地产投资总量仍然很大。一方面投资商不断加大房地产投资力度，另一方面消费者购房能力不足，商品房的空置率迅速上升。
1996年中国房地产进入了调整时期，行业平均利润率仅为0.91%。这一调整主要是针对从1992年以来由于供求关系不对称而产生的大量积压商品房。
据统计，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积已经达到5031万平方米，比1994年年底增加了53%。在空置的商品住宅中，普通商品住宅为3618万平方米，占72%，别墅和高级公寓占28%。
这和我国经济体制改革总体进程不相适应。
在传统的住房制度下，住宅需求受到制约，住宅消费市场难以扩大，住宅建设难以成为现实的增长点。中央领导和一大批有识之士已经认识到：必须加大房改力度，改革现有的实物福利分房制度，而建立住房新制度则是改革的重点。
1996年7月11日，国务院副总理朱镕基在听取国务院房改领导小组汇报时指出：目前国有企业亏损增加，经济效益下降。现在关键是打开市场，搞活流通，培育新的消费热点和经济增长点。
第37节：1996，高层研讨 沪上实践(2)
朱镕基认为，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。他指出，住宅建设是个大的需求，也是可以解决、能够办到的。发展住宅建设，不仅能满足老百姓的住房需求，还可以刺激钢铁、建材、化工、电子、装饰材料等相关行业的发展。他强调：发展住宅建设，一要推进住宅商品化，二要有个好的规划。住宅建设离不开城市基础设施，要方便群众，方便生活，房子建得再好，交通条件不好也卖不出去。
会议一结束，时任建设部部长的侯捷马上赶回部里，当天就召集有关司局长连夜开会研究贯彻意见。他在讲话时显得十分兴奋，声音异常响亮：解决居民住房问题一直是建设部最为关注的工作之一。这次朱镕基副总理提出把住宅建设作为搞活经济、带动相关产业发展的新的消费热点和经济增长点，说明发展住宅建设已提到了国务院领导的重要议事日程上。这是推动居民住房条件改善千载难逢的大好时机，我们一定要抓住机遇，抓紧把工作推上去。
第二天，建设部就抽调有关司局专业人员，对发展住宅建设进行深入分析。分析的结论是：改革开放以来，尽管国家投入大量资金用于住宅建设，但福利住房制度仍使住宅产业难以形成合理积累、循环发展的机制。到1996年底，我国城市人均居住面积4平方米以下的住房困难户还有300万户，城镇住房的供需矛盾并没有得到根本解决。640个城市中尚有3000多万平方米的危房需要改造，改善居住条件是城镇居民现阶段的最迫切要求。因此，加快改革我国现有的实物分配福利房的住房制度十分紧迫和必要。
朱镕基讲话后的第六天--7月16日，建设部向国务院上报了《关于加快住宅建设，加速培育房地产市场，推动国民经济持续快速健康发展的请示》。
该《请示》提出了当前房地产市场存在的种种问题，分析了加快城镇住宅建设对于推动经济发展的现实意义。建议是：选择合适的政策定位，做好住宅建设的供应、分配机制的转换，提高住宅商品化程度，就能缓解经济通胀，增加市场商品的有效供给，带动相关产业发展，激励工业生产，提供更多的就业机会，刺激消费，形成新的消费热点。
随后，建设部马不停蹄地在全国范围内召开了华东、东北等六大片区会议。侯捷部长和叶如棠、谭庆琏、毛如柏、李振东副部长分别带队参加了六大片区会议，传达了朱镕基副总理的讲话精神及建设部的初步意见，与参会的省市领导共商发展住宅建设大计。侯捷部长前往杭州参加了华东地区的会议，到会的江苏、安徽、浙江、福建等省分管城市建设的副省长听了侯捷部长通报的情况后都很振奋，提出了许多好的意见和建议，希望建设部尽快推动工作的进展。
第38节：1996，高层研讨 沪上实践(3)
按照会议日程，留半天时间组织大家参观杭州的住宅建设，可当会议组织者和杭州市政府有关人员商量落实参观计划时，那时的杭州居然找不出一个像样的住宅小区让大家看。后来在时任杭州市副市长叶德范的建议下，组织会议代表参观了一条马路。
那段时间，侯捷全身心地扑在住宅建设这项工作上。这位从黑龙江省一个县的最基层一步步走进京城的建设部部长，有着浓厚的百姓情结。他曾在接受中央电视台记者采访时饱含感情地说："老百姓拿出一辈子的钱来买房多么不容易，一定要让他们买到价格不高质量好的房子。"他的那句影响广泛的经典名言"小康不小康，关键看住房"实乃真知灼见。可以说，没有住房上的"全面小康"，中国整个国家和社会的"全面小康"就失去了最重的份量。十年后，温家宝总理在提交给全国两会代表和委员的国家发展十一五规划纲要中，就把居住"条件有较大改善"作为全面建设小康社会、努力实现"人民生活水平继续提高"首选目标。
全国六大片区会议结束后，按照侯捷的指示，建设部房地产业司根据会议代表的集思广益，综合分析，认真测算，深入研究，对住宅建设成为新的经济增长点的可能性作进一步的论证。最终形成了一份论据详实、观点鲜明的研究报告。
报告从五个方面提出住宅建设完全有可能、有条件成为下一轮经济发展的新的增长点。
一是住宅建设能带动相关产业发展的发展。住宅建设的生产和消费，与建筑业、冶金、化工、机械、纺织、森工等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、园林、商业、运输业、服务业的发展。建筑业波及效应大，带动力强，其带动系数为1.76，即建筑业完成1元的产值，能带动其他产业完成1.76元的产值。住宅的发展和房地产市场的发育，将缓解建筑业开工不足、工业产品滞销的矛盾。
二是住宅发展的配套投入小收益大。与发展其他产品比较，发展住宅建设不需要增加太多的投入，主要是转换住宅的供应、分配机制。政策调整适时、适度，住宅商品化进展快，就有可能使住房成为新的发展时期的主导消费品。相比于其他商品，发展城镇住房所牵动的国家配套投入较少而收益较大。
三是住宅发展的材料供给基本具有保证。目前，建筑钢材、水泥、玻璃等产品是我国的长线产品，库存量已相当大；化学建材是我国需要重点发展、拓展市场的产品，而住宅是它的主要用户。住宅建设既有利于长线产品的消化，又有利于新产品的开发。
四是住宅建设有利于增加市场消费。社会商品的许多消费是与住宅密切相关联的，如家具、家用电器等，居住条件的改善才有可能促进这些消费。以1995年商品房销售额（1251.4亿元）为基数，按国外常用的住宅商品的带动系数1.34计算，所带动的社会商品整体销售额为2930亿元，相当于1995年全社会消费品零售总额的14.2%。
第39节：1996，高层研讨 沪上实践(4)
五是住宅建设有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整。1995年商品住宅的销售面积中有53.09%是个人购买的。特别是在沿海地区，职工购买商品住宅的积极性相当高。仅就家庭住房装修来看，我国城镇每年竣工400万套住宅，以每套住宅的装修费1万元计，就达400亿元。随着人们收入水平的提高和住房消费观念的树立，进一步提高对住房消费的支出是可能的。目前，我国银行的个人存款已达3.5万亿元，只要政策引导得好，完全有可能将个人的消费资金引导到住房消费上来，形成新的消费热点和经济增长点。
这份报告在当时引起了较大反响，基本上得到方方面面的认可。与此同时，人民日报记者朱剑虹、经济日报记者谢然浩、中国房地产报记者龚后雨也就发展住宅建设等问题发表了大量报道，将住宅建设培育为新的经济增长点开始引起社会各方面的广泛关注。
当北京的决策层正在酝酿出台住宅建设新策，刺激住宅消费之时，上海市长宁区已"领跑"于市场前沿，率先开始了实践。
长宁区在对房地产市场的状况进行分析时发现，公房出售后再进入市场严重制约了房地产市场的活跃度。由于受五年后方能上市的限制，使这一块规模庞大的存量房产缺乏流动，即限制了房地产二级市场的繁荣，同时也抑制了一级市场上有效需求的形成。1996年初，长宁区组织力量对已售公房50000户中的10%，即5000户居民进行问卷调查。结果表明，有多余房屋可以出售的22户，仅占0.53；愿意将现有房屋调小和通过利用地段及差价换房获利的75户，占1.8%；希望通过出售现住房获得的资金再添一些钱去购买新房，扩大居住面积，改善居住条件的共1385户，占33.32%；暂不考虑将现房上市的2674户，占64.34%。
通过调查，了解到两方面的信息：一是大多数人将已购公房上市出售的目的不是为了获利，而是改善自身的居住条件；二是有三分之一的居民有利用现住房为基本条件去改善住房条件的强烈愿望。调查的结果使大家恍然大悟：开拓房市只把眼睛盯在无房户上是个误区。相对而言，无房户还是少数啊！他们得出结论：因势利导，调整政策，开启大门，允许已购公房提前上市，把需要改善居住条件的有房住户引入房市，充分调动居民买房的潜在能力，拓展住房有效需求，使住房市场向百姓靠拢，建立一个既能增强二级市场活力，又与一级市场直接挂钩的全新市场空间。
经过慎重研究，长宁区政府提出了以差价购房为突破口，推动房地产市场联动的试点意见。鼓励居民将现有住房上市出售，通过支付差价，以小换大，以近换远，以差换好，以旧换新。试点方案经上海市政府批准后，试点工作很快在长宁区展开。
第40节：1996，高层研讨 沪上实践(5)
第一批参加试点的20户居民中，有17户卖了旧房马上购入新房。大多是以旧换新，以小换大，以差换好，以近换远。平均每户增加面积40平方米，投入差价13.6万元（最少的3万，最多的27万）。这17户多是中等收入以上的工薪家庭。按照上海居民家庭年收入2.52万元计，在差价购房中平均每户增加支付的房价是家庭年均收入的5.39倍，一般家庭能够支付。
首批试点的成功使长宁区找到了广大居民购房意愿和购房能力的结合点。1996年7月28日，当房产作为商品在普通市民思维中刚刚萌芽，长宁区为了将试点工作尽快拓宽，率先挂牌成立了上海乃至全国的第一家区域房地产交易中心，此举在当时社会引发了强烈震动。半个月后，长宁房地产交易中心在上海市率先进行已售公房试点上市，并成功举办了大型房地产交易展示会，为上海其他区县房地产二、三级市场的发展提供了经验。
此后，长宁区改革的步伐迈得更大，在激活房地产市场，规范房地产市场秩序，促进房地产市场朝着良性发展轨道前进方面大胆试验，成为上海区域房地产市场的"标杆"，在我国房地产市场发展史上产生了重要影响。
很快，长宁区房地产交易中心设立了房屋收购公司，并发动进驻交易中心的房地产开发公司开展旧房收购业务。仅仅三个月，收购公司就以协议收购旧房130套，7000平方米。居民从收购公司获得售房款即可购买新房，加快了市场运作的效率。随之，长宁区又建立了置业服务公司，为购房者提供购房贷款抵押担保。一旦还贷发生问题，由置业公司在还清借款人全部欠款及相关费用后，行使抵押物处置权，并有权对欠款人的住房重新安置，既方便了居民买房，又解除了银行房贷的风险。开业后不久就办理担保业务30笔，担保金额达360万元，有效地促进了居民买房。半年不到，交易中心就受理已售公房上市登记600余套，正式办理差价购房261户，大大激发了居民换房、卖房、买房的积极性。利用差价购房，改善居住条件成了百姓的热门话题，长宁区房地产一、二级市场呈现出勃勃生机。
差价购房在长宁区被大家称之为1+1+1的经验。即居民利用现用已购公房上市出售变现一块，取出银行存款支付一块，向银行或公积金管理中心贷款一块，即可由买不起房变为买得起房。由此探出一条居民依托现有住房，通过市场差价购房，改善自身居住条件的有效途径，极大地拓展了住房的即期有效需求。
上海市房管局按照长宁区的调查推算，五年内上海市区将会有115万户居民需要改善住房，以每户增加建筑面积30平方米计，需要增加住房3450万平方米，以每平方米售价2500元计，将回笼资金843亿元。由此可见，一个巨大的住房市场有待开发。于是，上海市印发了《上海市职工所购公有住房提前上市出售的试行办法》，将长宁区的试点经验向全市推广。上海市的办法规定，已购公房上市必须符合两条原则：一是房屋出售后，不得造成新的住房困难；而是不得在享受单位分房和优惠售房。同时还规定，出售公房按收入全额的5%综合征收营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、个人所得税。政府鼓励卖旧房买新房，卖房时按收入的5%缴纳保证金，六个月内若新购住房则可办理退税手续，交易契税按新购房价高于售房收入的部分计算。
第41节：1996，高层研讨 沪上实践(6)
办法实施后，上海的房地产市场很快呈现出换购住房的热潮，带动了整个市场的活跃。同时为国家即将出台的房改新政提供了宝贵的经验。
追忆我国住宅建设商品化演变轨迹，有一个人不得不说。他，多年来一直活跃在人们的视线中，现在依然为房地产行业而奔波行走着，他的言论和观点甚至影响着中国房地产发展的历史进程。
他就是顾云昌，现任中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任，一个学者型的房地产研究专家。顾云昌从1979年调入建设部住宅局的第一天起，就开始了对住宅商品化的研究。后来他在建设部政策研究中心工作时，又从理论角度潜心研究土地有偿使用等问题。1988年，44岁的顾云昌出任中国房地产业协会副会长兼秘书长。九十年代末，顾云昌参与了2000年国家小康住宅科技项目论证工作，任产业政策组组长。他主持完成了"跨世纪中国住宅产业政策的研究"、"完善经济适用住房政策的研究"等重要课题，并两次获得国家科技进步一等奖。2006年顾云昌进入中国住宅房地产研究会工作。三十年来，他曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一，对我国房地产市场的发展有着深入的理解和权威的判断。
谈起他参与的四次全国房改的经历，谈起他对中国房地产业发展的认识，可以说顾云昌对中国房地产业洞察秋毫。而他也把自己定位为"房地产信息的传播者，房地产研究的先行者，房地产发展的见证人和推动者。"
"1986年进行房改政策制订和研究的时候，我就提出住宅产品自由化的概念，那时曾遭到很多人的反对。"顾云昌回忆当时开会研究房改时的情景，依然感慨万千。当时顾云昌提出的观点引起了很大争议，因为在八十年代提自由化概念完全游离于计划经济的范畴。
1986年是我国第二次住房制度改革启动，为此国务院专门成立了全国房改领导小组。当时顾云昌是建设部城镇住宅研究所的所长，直接参与了此次全国房改的理论研讨和文件起草。"不同城市进行房改的方式也有所不同，为了慎重起见，要先选定几个试点城市。当时建设部选择的试点城市是烟台、唐山、蚌埠。"根据1986年在烟台召开的房改会议形成的房改思路，第一次房改主要是以"提高租金"和"进行补贴"为主。在这次会议上，顾云昌提出了以"住房自由化"为主体的出售公房的房改思路，但并没有被采纳。
事实上，在二十世纪八十年代时期房地产研究在我国还是空白，"中国房地产业的概念是我们在1984年的佛山会议上提出来的。"随着我国1985年房地产制度改革的启动，顾云昌亲自筹备组建了为政府决策提供参考依据的学术机构--中国住宅问题研究会。"我们的研究就从住宅是不是商品和土地能否有偿使用开始。"今天来看这两个问题，答案显然已经无容置疑，但在当时我国经济体制下，这些研究非常超前，是卓有远见的。
第42节：1996，高层研讨 沪上实践(7)
1996年中央提出把住宅产业作为国民经济的一个新的增长点，这个观点为1998年我国第四次房改奠定了基础。在此期间，顾云昌又提出了一个全新的观点：通过政策引导激发老百姓个人买房的积极性，使房地产成为个人消费品。
在顾云昌提出这个观点之前，几乎没有人想到要用自己的钱买房。北京市规划委发布的数据显示，在1996年，北京市住宅竣工面积中单位自建和联建的占52%，商品住宅仅占48%，即使是这"48%的商品房"，基本上也是单位团购。顾云昌这个观点的提出，无疑给当时平静的房地产市场扔下了一块石头。
就在顾云昌提出这个观点一年后，第四次全国住房改革开始进入了筹备和研讨阶段，商讨货币分房的可行性。当时参与最终文件起草工作的只有三个人，一个是时任国务院房改办副主任刘铁民，另一个是时任建设部住宅与房地产业司副司长谢家瑾，还有一人就是时任建设部政策研究中心副主任的顾云昌。在此期间，顾云昌提出通过一些政策的引导和支持使房地产成为个人消费品的观点，"就是把老百姓个人买房的积极性调动起来。"
"地改和房改是中国房地产市场的两个发动机，带动了整个房地产市场起飞。"城市规划专业出身的顾云昌如此评价中国的房改进程。
1996年是中国真正意义上的房地产的起步之年，而率先起步的是广州和深圳。由于改革开放和市场化的程度不同，形成了三种很有趣的房地产格局。南方，市场主导型，尤其是广东甚至全部市场化。北方，公费购买主导型。上海则是内销、外销兼容。广东人最早开始对房地产进行个性化开发，产品打造以消费者为本，体现出明确的规划意识、设计意识、户型意识以及目标市场定位。然后，他们又把香港的营销代理、物业管理、小区管理，全部移植过来。这一切的前提就是，这里有市场气氛，有个性化需求，消费者成为上帝。
市场主导型体制，说白了就是一切由市场决定，开发商根据消费者的需求制定产品，开发商自主定价，政府放弃行政干预。1996年开工建设的深圳益田花园就是市场主导型体制下的"代表作"。如果说几年前万科的第一个作品天景花园代表着市场力量第一次介入房地产开发，解决的是"有无"问题，那么，深圳益田花园，则代表着房地产开发户型面积的桎梏的解禁，解决的是"大小"问题。1996年之前，我国所有房屋的建设的面积大小、户型配比，统统由政府部门按照以前为国家干部开发福利房所参照的数据来定义，不容许有丝毫的变动。1996年，益田花园第一个冲破桎梏，房型大小和面积全部由开发商参照市场来决定，户型甚至达到180平方米、200多平方米。中国大陆地区房地产市场的供应与需求，第一次达到了信息的对称和尊重。
第43节：1996，高层研讨 沪上实践(8)
深圳益田花园还有一大贡献，那就是该项目首创欧陆风格，不久欧陆风便席卷全国。
上世纪九十年代初的时候，我们发现参与房地产开发最多的是金融产业，那个时候银行和有金融背景的企业纷纷进入房地产行业。但随着银根紧缩金融行业开始淡出房地产市场，一批靠盖房子起家的包工头开始进入这个行业。他们的一个突出特征就是根据市场需求开发产品。广东尤其如此，合生创展、碧桂园、雅居乐等一大批企业在1992年左右就已经进入了房地产行业，但是一轮泡沫之后，他们开始改变思维了。这个时候中国房地产进入一个成熟的快速发展阶段。为什么这样说，因为这个时候大家考虑的是怎样建房子和怎样卖房子，考虑的是需求，并不择手段地寻找寻求与刺激需求，从规划设计上、从销售手法上、从产品包装上。
这里我们不能不再次说起朱孟依和他的合生创展。
1990年突然跑去香港发展的朱孟依，1992年与人共同创办了合生创展集团有限公司后，又回到了广州，而且是深深地扎入土地之中。从1993年开始，他陆续开发了华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑等高尚社区。其中华景新城成为当时国内首个百万平米的超级大盘。他充分利用合生一流品牌取悦消费者，取得布局华南的良好开局。事实证明，朱孟依三年前买下的那些偏僻、价廉的地块，数年后变成了城市扩张的中心区域，如广州的天河东圃、番禺等。
熟知合生创展发展历史的人都知道，"惠人达己，守正出奇"是合生创展一贯秉承的企业哲学。朱孟依认为，只有给别人带来好处才能实现自己的价值。而企业价值的体现，就是为合作伙伴、为消费者、为社会带来好处。
合生创展的创业目标是成为优质生活模式集成提供商，并且远远走在别人前面。从最早一拨"东进北伐"，到首个提出结束毛坯房的历史、开创全精装时代，合生创展的一举一动、一言一行都成为行业发展的风向标。在产品上，合生将"以人为本"和"生态"的理念贯穿至规划、建筑、景观等方面，针对不同消费者的需求，进行生活模式和产品开发，打造全新的优质产品五大价值，包括建筑美学价值、居住体验价值、精品装修价值、人性化智能价值、生态化居住空间。
在社区建设上，将打造"立体生态社区"，为业主营造自然生态空间，建设社区环保协会，促进社区生态建设，实现人与自然景观和谐共生。
在服务上，基于主流精英人群的需求，将打造"价值生长服务超越计划"，为消费者度身定做出最贴心的个性化服务模式，包括购房入住增值服务、商务投资增值服务、生态社区增值服务、和谐生活增值服务和文化教育增值服务，并将在每一个社区内设立尊贵服务中心，随时随地为消费者提供超越期待的服务。
第44节：1996，高层研讨 沪上实践(9)
纵观合生产品，无一不是核心地段、设计独特、建筑品质良好、物业管理精良、社区活动丰富的优质住宅，也无一不是不断升值的地标性建筑，这与合生多年来致力于"价值生长体系"开发有密切关系。熟知合生发展历史的人都知道，"惠人达己，守正出奇"是合生一贯秉承的企业哲学，合生认为只有给别人带来好处才能实现自己的价值。而企业价值的体现，就是为合作伙伴、为消费者、为社会带来好处。
十多年后，合生创展集团已经发展成为一个资产总值过百亿元的香港上市公司。
在中国房地产界，合生创展给人的印象就像一只沉默而神秘的巨象，不断创造奇迹，不断令世人瞩目，却从不张扬。朱孟依在房地产界呼风唤雨、攻城略地，在地产圈外却寂寂无名、杳无踪迹，被称为行内"沉默的大佬"，据说他的神秘和低调简直令人窒息，出道多年至今，给大众媒体捕抓到、公开流行于市面的仅有唯一一张个人照。
中国地产界另一位大佬级人物王石，从来不掩饰自己对朱孟依及朱旗下公司合生创展的艳羡与尊敬，用王石的话说："合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。"王石此言自有其背景，据说朱孟依的合生创展九十年代在广州一个城市的开发规模，就相当于万科在全国五大城市开发的总规模，而1998年、1999年，合生创展仅在广州一地创造的利润就超过了万科在全国五大城市创造的总利润。
但是，多年来，一些经济学家对市场主导型的房地产格局一直持有不同看法。他们认为：在衣食住行中，其他三类别产品均有替代品，有市场和买卖双方的选择权，具有一定的市场自发调节作用，价格升降有自然法则在起作用。而房子则不然，土地、地段、开发权都具有垄断性，民众及消费者买卖过程没有替代品，没有选择权。这样，市场自发调节的法则在这里大体上就不灵了，价格的主宰者就只有政府职能部门、开发商和利益集团了，房价人为升高和上涨就是必然的了。在老百姓不得不住房，不得不买房，又没有可替代产品而房屋供给方面又具有绝对垄断的情况下，供给方的一系列利益集团人为的抬高房价、制造高房价态势，而造成房价快速上涨就有了体制基础。
中国房地产年度备忘
1996年
●2月，《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》出台：贷款期限为1至10年。
●2月，《城市房地产中介服务管理规定》出台。
●7月28日，上海市长宁区挂牌成立了全国第一家区域房地产交易中心。
●8月，厦门市政府颁布《厦门市城镇房屋管理条例》，明确房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证，实行两证合一。
●12月1日，深圳市规划国土局在全国率先实行了"窗口式"办文制度，迈出了中国推行行政制度创新的重要步伐。
●我国开始发展住房抵押贷款。
●深圳标志性建筑--地王大厦举行落成仪式。这座高达384米的亚洲第一高楼，不仅成为了深圳今后不可或缺的城市符号，也翻开了中国商业地产的"新地标"概念。
●《中国房地产市场年鉴》创刊，这是全面、系统、客观反映与真实记载一年一度中国房地产市场发展状况的综合性资料年刊。
第45节：1997，房改新政 启动在即(1)
1997，房改新政 启动在即
经济这个词的真正含义
多少年了多少年
一直被埋在深深的荒地
......
全靠他啊
第一个顶着漫天的暴风雪
挖出了这颗种子里的种子
并把它撒向
应该开花的所有领域
--桂兴华《邓小平之歌》
1997年国内外的大事很多，但在中国人的眼里，当年只有两件大事：邓小平逝世和香港回归。
2月19日晚上，93岁的邓小平在北京301医院走到了生命的终点，这位世纪伟人永远地离开了他所深爱的祖国和人民。更多的中国人是在第二天的早上和全世界一起知道这一消息的，路透社这天发表评论说："邓小平敢于撇开僵硬的计划经济体制而赞成自由市场力量，并让中国的大门向世界开放，他真正改变了中国。"中国的一位哲学教授说："毛泽东逝世时，我们根本不知道前面的路在哪里；邓小平逝世时，我们已经知道了该向哪里走，问题只是怎么走。"
7月1日零时，中华人民共和国国旗和香港特别行政区区旗同时在维多利亚海湾升起。那一刻，经历了百年沧桑的香港终于重回祖国怀抱；那一刻，电视机前无数中国人情不自禁地流下了泪水。可一连好几天的倾盆大雨，实乃香港自1840年有史以来从未有过的景象。大自然中气象的变换，本属正常。但是，一场豪雨被人们赋予了鲜明的政治内涵。中国人说，这是"洗雪百年耻辱"；西方媒体却说：这是"苍天在哭泣"。
1997年，在中国历史上可以说是一个悲喜交加的年份。
香港的新纪元才刚刚开始，弥漫在维多利亚海湾空气中的喜庆余温尚未散尽，1997年10月，东南亚金融风暴便黑云压顶，席卷而来。
早在年初，以乔治?索罗斯为首的国际投机商对觊觎已久的东南亚金融市场发动攻击，开始抛售泰铢，买进美元。泰铢直线下跌。其目的很明确：搅乱东南亚金融市场，以图浑水摸鱼，很捞一把。而东南亚一些国家房地产、外汇储备、金融市场管理的混乱与失控，给投机者提供了千载难逢的机会。
第46节：1997，房改新政 启动在即(2)
索罗斯的如意算盘是：先从最不堪一击的泰国、马来西亚、印度尼西亚入手，进而搅乱亚洲"四小龙"之新加坡、韩国、中国台湾，最后攻击中国香港，以图造成他们无坚不摧的印象，击溃市场信心，引发"群羊"心理。索罗斯认为，只要击垮一个国家的金融市场，其他国家就不可避免地一个接一个倒下，这就是所谓的"多米诺骨牌效应"。
泰国，成了首当其冲的目标。5月，国际货币投机商开始大举沽售泰铢，兑美元汇率大幅下跌。泰国央行奋力反击。索罗斯步步紧逼。泰铢贬值一浪接一浪，泰铢兑换美元的汇率屡创新低。7月2日，泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制，引发了一场遍及东南亚的金融风暴。当天，泰铢兑换美元的汇率重挫17%，外汇及其他金融市场一片混乱。8月5日，泰国央行决定关闭42家金融机构，至此，泰铢终于失守。
在索罗斯的强硬态势下，各国政府均感力不从心，已纷纷放下了捍卫行动，任由本国货币在市场中沉沉浮浮。另一方面，国际货币投资商更是有恃无恐，在东南亚金融市场上呼风唤雨，横行一时。
菲律宾比索、印度尼西亚盾、马来西亚林吉特相继成为国际炒家的攻击对象。8月，马来西亚放弃保卫林吉特的努力。一向有"避难货币"之称的新加坡元也受到冲击。印尼虽是受"传染"最晚的国家，但受到的冲击最为严重。东南亚各国经济状况不断恶化。后来连东亚的韩国也未能幸免。
国际"金融大鳄"自然不会放过国际金融中心香港，狼终于来了。
其实，两个月前投机商就曾几次试探性地对港币进行了冲击。8月14日和15日，一些投资基金进入香港汇市，他们利用金融期货手段，用三个月或六个月的港元期货和约买入港元，然后迅速抛空，致使港元对美元汇率一度大幅下降。香港当局迅速反击，通过抽紧银根、扯高同业拆息迎击投机者。8月20日就使港市恢复平静，投机商无功而返。然而，人们心里明白，这批炒家并不会就此罢休，双方的血腥搏斗终不可避免。
果然，"金融大鳄"们再次如期而至，对香港股市发起更大的攻击。
10月下旬，国际炒家移师国际金融中心香港，矛头直指香港联系汇率制。此时，台湾当局突然弃守新台币汇率，一天贬值3.46%，加大了对港币和香港股市的压力。10月21日，香港恒生指数下跌765.33点，22日下跌1200点，23日继续下跌1211.47点，28日，更是大跌1621.80点，跌破9000点大关。
在这关键时刻，香港特区政府力挽狂澜，在中央政府的坚定支持下，迅速采取了一系列果断措施，成功地阻击了"金融大鳄"贪婪的侵袭。
第47节：1997，房改新政 启动在即(3)
但是，后果依然触目惊心。这场风暴立即引爆了泡沫经济这一存留香港多年的痼疾。一涨再涨的香港房地产价格开始大幅下跌，使得绝大多数人所购房产的市值甚至不抵银行的贷款债务，资不抵债，每位业主平均损失267万港元。香港约有20万中产阶级一夜之间由百万"富翁"变成了百万"负翁"，成为"负资产"一族。就像做了一场发财梦，梦醒后财富化水而去，香港经济命脉严重受损。
香港楼市和股市泡沫双双破灭所带出的一系列连锁反应，使香港经济遭受重创，并背上沉重包袱，此后陷入长达56个月的经济大萧条。
直到今天，每每回眸那段日子，人们仍心有余悸。亚洲金融危机虽然没有直接冲击到国内，但对我国经济的影响也显而易见：深、沪股市持续下跌，由"牛"转"熊"；中国对美国、欧洲的出口出现下滑；有效消费不足，产品大量积压。
亚洲金融危机爆发不久，我国就宣布实行宏观政策重大转向，其中包括开始实施积极的财政政策。在扩大内需过程中，迫切需要一个活跃的房地产市场。而当时的中国房地产市场还处于起步阶段，对中国内需的带动作用还处于促进和形成阶段。
掌控中国经济大局的朱镕基高瞻远瞩，盯上了住宅建设，他认为必须尽快启动住宅消费，用它来拉动中国经济。在他的指示下，建设部等国家有关部委组织力量，加班加点研究取消福利实物分房制度，全力以赴加快住房制度改革的步伐。
这年8月，青岛市委书记俞正声调任建设部党组书记，准备接任因年龄到线的部长侯捷。俞正声上任没几天，就被朱镕基叫去谈话。回来后，俞正声马上作了传达：朱副总理说，建设部的工作涵盖面广，包括规划、设计、工程施工、市政建设和城市公用事业等，在任一届，不可能把所有的事情都做好。当前，最主要的工作是想办法把住宅建设促上去，中国的经济发展需要住宅建设的拉动，需要住房消费的启动。怎么样把居民的住房消费积极性调动起来，希望能组织有关部委尽快提出可行意见。
1997年10月，第四次房改进入筹备和研讨阶段。
紧接着，俞正声召集了国家计委、国家体改委、财政部、人民银行、税务总局等有关部门的分管负责人会议，传达了朱镕基副总理的意见。经商议决定从各部委抽调得力人员，集中进行政策研究，尽快形成向国务院的汇报材料。很快，成立了一个近40人的工作班子，在俞正声的直接指挥下，分八个小组对列出的专题（包括停止福利分房、推进住房分配货币化、开放住房二级市场、住房政策与房价控制、经济适用住房、消化空置房政策措施、住宅建设对经济的拉动）分组进行研究和测算。
第48节：1997，房改新政 启动在即(4)
那些天，政策研究班子几乎天天开会，先由每个组汇报前一天的研究成果，然后大家提出意见并对有关问题展开激烈的讨论，再分组进行修改。俞正声也是随时了解工作落实情况，只要不外出开会，他每天一上班就把研究团队的负责人叫到办公室，询问各项主要工作的研究进展。其间，在研究工作有了阶段性成果的时候，俞正声多次亲自召开全体研究人员参加的会议，他会就涉及的具体政策问题一个接一个追问，并点名让具体承担研究的人员作出解释和说明。
在匆忙、紧张的气氛中，深化房改政策的研究步步深入，分专题的研究报告出来后，政策研究班子来到避暑胜地北戴河召开讨论会，进行总体材料合成。与会人员当时并没有什么特殊的感觉，但是这个小型研讨会在后来被认为是一座里程碑，因为把中国房地产业列为国家支柱产业就是在这个会上提出来的。此后，所有享受过福利分房的国家干部和工人，在单位的大小报告会上都会听到告别福利分房和分房"末班车"这句话。2003年，国务院18号文件中终于写进了"房地产业是支柱产业"这句话。
从四年多的经济情势可知，朱镕基控制经济大局的能力相当出色，其结果也值得自豪。尽管如此，朱镕基还是在相当大胆程度上流露出他的不能轻松的心情。目前他最为操心的一件事，就是如何把住宅建设作为新的经济增长点。
1997年11月，朱镕基为京九通车剪彩，顺便来到深圳进行企业调研，听取企业汇报。他特别叮嘱深圳市委负责同志，多找几家房地产企业。
于是，深圳市委安排了3家房地产企业，3家出口型企业。
下午3点，王石和深圳五家企业老总来到麒麟山庄。
在这次汇报中，王石说了他对房地产的看法："如何刺激明年的内需消费，经济理论界认为钢铁、汽车都不行，只有住宅，提出了'把住宅当作刺激内需的支柱产业来发展'。我认为，两三年内，住宅行业成不了支柱产业，理由有四......"
朱镕基沉吟。
王石继续发挥："万科就是奉公守法的发展商。1992年底，房地产正火热，我提出'超过25％的利润不做'，其意是赚取公平利润。1993年上半年建材价格翻番，万科面临经营困境，6月份的宏观调控，三大建材价格迅速降了下来，万科出现转机。1993至1997年，万科的住宅开发规模以平均70％ 的速度上升。对于宏观调控，万科100％举手赞成。至今为止，我还没听到第二位企业家说'赞成宏观调控'。"
朱镕基点头："绝无仅有！"
这句话让王石荡气回肠。
王石大胆地问："不知道朱总理怎么看住宅市场？"
第49节：1997，房改新政 启动在即(5)
片刻沉默，总理反问："如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？"
"不能。"
"如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？"
"不能。"
"消费信贷放开，还不行？"
感觉到总理如此认真，王石字斟句酌："两年内不行。"
"我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。"朱镕基斩钉截铁。
"既然总理说行，就一定能行。"
全场笑声一片。
"哎，你是房地产专家呀。我聘请你为我的房地产顾问。不过，是没有工资的顾问哦。"
王石当场脸涨得通红，一点没有思想准备，说话有点结巴："您不......给我发......工资，我也感到非常荣幸！"
聘请房地产顾问的事，王石本以为不过是总理说说而已。不曾想，两个月后，建设部、国家体改委、土地总局、房改办等国务院有关部门来人，约他去北京参加有关内部小范围研讨会，会上讨论的就是如何把住宅建设促上去，拉动内需的问题。
12月15日下午3点，朱镕基亲自在北京召开会议，专门听取《关于大力发展住宅建设的若干意见》的汇报。国务院副秘书长何椿霖、张左己，以及建设部党组书记俞正声、部长侯捷，国家计委副主任陈同海、张国宝，国家体改委副主任刘志峰，财政部副部长高强，中国人民银行副行长尚福林，建设银行行长周小川等，他们作为参加政策研究的单位负责人参加了这次会议。
前一天晚上，朱镕基已经看过汇报材料。俞正声对汇报稿中的要点作了一些说明和强调，各部委负责人相继发言表示基本支持。
从来不爱拖泥带水的朱镕基，没有再给时间让大家讨论，他一开口就开宗明义，直奔主题。这是朱镕基的一次不公开的内部讲话，却对中国房地产业具有里程碑般的意义。我们今天听来，还无不感受到他当年执政的务实和掌控大局的过人能力。
朱镕基说：
香港有人说，中国明年会遇到困难，对我讲的人民币不会贬值不相信，因为你没有措施。现在看，不是没有危险，明年经济会有困难，再就业有压力，出口压力会增大，会出不去，确实要考虑有硬措施来应对。
速度降低是肯定的，三季度已经降了。我们极不愿意看到明年经济增长速度低于8%。会影响国家信心，也对付不了经济学家，他们拼命谈投入不足。往哪儿投？还搞重复建设？新的经济增长点往哪儿培养？看不准！看得准的一是住房建设，说实话不是看得很准。二是信息产业。现在我想明年要加大一点投入，就怕投了收不回。压一宝，往住房建设上投，加大住宅建设。侯捷、俞正声，你们要回答我建了房子会不会卖不掉。不压这个宝，明年会出麻烦。
第50节：1997，房改新政 启动在即(6)
房改思路怎么办？提租加补贴，鼓励大家买房。我看卖公房的思路不一定走得通，不一定有好处。任何时候总有一部分中低收入家庭要住公房，卖公房对加大投入带动住宅建设没有作用，这不是一条路。我赞成这条思路，提租逼他买房。提多少，不是按工资多少来算，而是与买房价格相比较，与回收年限差不多来计算，与其付租金，不如买房。房租提了给补贴，可以提工资，但不放在工资中发放，在工资外另外拿一块加上去。
给机关盖住宅的钱就不要给了，节省的钱用于补房贴，不出一点血不行，以基本建设的方式建设住宅没有效益。这个钱财政投入并不多，真正拿钱的是银行，但是肯定可以收回，分期付款每月扣回，我不担心这个风险。去年和今年用于住宅建设资金是3000亿元，面积3万平方米。我愿意明年银行投1000亿元进去，可带动一点国民经济发展。投入的钱十年可以收回。
如果决策正确，明年的经济速度就掉不下来。然后，配套的政策要跟上。比如如果没有二级市场，房子买了，卖不掉，或者维修不能解决，谁也不愿买房子。因此，要搞物业管理，这些配套的政策都要考虑。另外，为了使建好的房子能买出去，造价不能太高。税不要免，要按市场规律走。一开始价格定的太低，政府受不了。还是以市场价值，按价格规律走。一切摊派费用都要取消，明年砍费要有新气象。所有费都由税务部门收，实现收支两条线，减费不减税。关于贷款，明年也不要限制在100亿元，只要贷出去保险。包括上海长宁区成立的置业公司给贷款担保，不能按时还款就帮你搬到小房子里，把原来的房子卖了还银行贷款。这个办法好，就是要搞这个。
总之，要把建成的房子卖出去，钱才能收得回来。当然，还有很多政策要一一论证，从长计议。但整体的思路是这样的：明年7月1日开始，再也不搞福利分房。取消基建费，都纳入到增加的工资、增加的住房补贴中。让大家贷款分期付款买房子，展开大规模的住宅建设，带动国民经济的发展。因此，财政支出要作大规模调整。我想，老百姓是赞成的。
这项工作我指定俞正声负责。具体由计委、建设部牵头。计委是宏观，建设部主抓具体工作，其他在座的部门都参加。对俞正声他们今天提出的政策要一条一条研究，不动税减费。我希望能快一点，春节前要拿出方案，要在1月28日前。如果能够在李鹏总理的政府工作报告中讲最好。
这件事非常重要。绝不能到春节才听汇报，在研究的过程中我都要过问。计委和建设部要固定专人，组织专门的写作班子。1月28日之前给我一个答案。要有数字出来，建设规模多大，银行贷款多少。财政、计委要有熟悉情况的人参加。
第51节：1997，房改新政 启动在即(7)
听了朱镕基的讲话，到会人员非常震动，非常振奋，倍感责任重大。大家意识到：这次住房制度改革政策的制定不仅是房改本身的问题，更是关系中国经济增长和抵御亚洲金融风波的大事情。必须把每一步工作做好做扎实。
按照朱镕基给出的时间表，任务十分紧迫。在俞正声的直接带领下，房改政策研究小组每一位成员，都一心扑在实施方案的制定和各项政策的研究上，可谓是夜以继日。
在政策研究中，大家对"住宅建设要成为新的经济增长点，关键是消费热点的形成"认识是一致的，但对1996年启动的住房消费却没有达到预期的现状感到不解。一方面大量住房困难户亟待增加住房面积，改善居住条件；另一方面房地产市场却有大量空置商品住宅。有效需求的不足既制约着房地产市场的发育，又抑制了广大群众改善居住条件迫切愿望的实现。经过深入分析，大家终于达成共识：拓展市场已成为启动住房消费，促进房地产业持续发展的关键所在。
职工将购买的公房上市出售，获得资金后掏出一部分自家的存款，再向银行贷一点款，换购一套大一点、新一点的房子，在现在看来很正常，但在十年前却是一件争议很大的事情，在政策研究团队中都出现了决然不同的两派意见。一方认为一方面原房改政策对已购公房上市有五年的限制，上海的做法突破了这项政策；另一方认为买了公房住可以，要卖的话，就造成了国有资产的流失。买房时按照房改成本价支付，出售时得到的是市场价，这部分差价应该由国家或单位收回。
因此，要让已购公房顺利上市，必须首先解开这个扣。在对上海市长宁区试点深入调研的基础上，房改政策研究小组对此进行了认真的分析，认为：在房改中允许职工按照房改成本价买房，主要是在就的住房体制下，住房由国家和单位建设，分配给职工居住，职工工资中基本没有或者很少包含住房消费的因素，职工应得的住房工资成了单位积累资金，用于单位建房。长期以来，由于职工工资中住房含量不足，公房使用权的取得成了住房实物分配的结果。旧公房以优惠价格出售给职工，是对多年来职工工资中住房含量不足的补偿。职工将已购公房上市变现，获得与按房改成本价购入的差价，是职工隐性住房工资的显化，和目前房改中要将住房的实物分配转换为货币分配，将单位建房资金转化为向职工发放的住房补贴资金是相一致的。允许已购公房提前上市，鼓励居民通过差价购房来改善居住条件，缩小了商品房价格偏高，居民购买力不足的差距，有利于房地产市场的培育，有利于启动住房消费，有利于提高居民的购房能力，有利于加快人民群众居住水平的提高，有利于住房小康目标的实现，从政策层面上应予支持。同时，如果能在全国推广开来，将把住房市场的巨大潜力挖掘出来。
第52节：1997，房改新政 启动在即(8)
他们在调研后得出结论：由于房价高而居民收入水平低，有支付能力的需求受到限制，影响了房地产市场的发育，造成了商品住宅的大量空置。因此，将潜在需求转化为有效需求，核心的问题是让更多的百姓愿意买房和买得起房。如果在培育房地产市场的时候只针对无房户，这部分人因受房改政策和经济条件的制约，难以一步到位去买房。而差价购房的对象是比无房户数量大很多的房户。他们迫切期待扩大居住面积，改善居住条件，同时也有着以现住房为依托的潜在住房消费能力。因势利导，把他们从房改现行政策的限制中解脱出来，将迅速拓展住房的有效需求，促进住房消费热点的尽快形成。
经过深入的调研和反反复复的讨论，甚至是激烈的辩论，建设部内部基本形成了对开放已购公房上市、鼓励差价换房政策的支持。但是在各部门之间，意见仍然还难以达到统一，但大部分已逐步趋于认同。
回顾那时的争论，曾是政策研究小组负责人的谢家瑾感叹道："关于房改政策的讨论就是在这样的环境中进行，解放思想真的不是一件容易的事情。"
正式进入方案制订后，在国务院副秘书长张左已的协调下，国家计委、建设部会同国家体改委、财政部等多个部门，多次对实施方案初稿进行研究和论证，并召开会议听取了北京、上海、天津、重庆四个城市的意见，形成了《关于大力发展住宅建设，加快住房制度改革实施方案的报告（讨论稿）》，交送国务院办公厅。
现在看来，该方案还有不少不成熟的地方，尤其是由于有关部门的坚持，方案没有跳出试图全面提高房租，以形成适当的租售比价的框框，虽然这在之后的研究中都得到了调整。我们不难看出，一项改革的推进，风险难度之大，考虑的问题之多，情况之复杂，都是一般人难以想象的。
这一年，对大多数内地的房地产开发商来说，最是难熬。
在任志强的记忆里，1997年的房地产行业是晦明不定，半死不活。任志强在后来的文章中回忆当年时这样写道："由于当时的市场是以住房购买后实物分配为主，限制了国企与财政的建房资金投入，实际就是限制了市场的需求，因此1996年全行业出现了大量亏损。与全国的经济出现紧缩现象一样，1997年全国的房地产开发行业出现了全面的亏损现象，宏观调控已使市场几乎丧失了生命力。"
可见，任志强也看到了中国房地产市场死水一潭的症结所在。
虽然磕磕绊绊，任志强这一路走来总还算顺利：闹饥荒时，他在军队大院里填饱了肚子；文革动乱时，部队成了他最好的避难所；改革开放了，他下海经商当了经理；掀起城市建设热潮时，他正好转到了自己最擅长的房地产行业；邓小平说"一部分人可以先富起来"时，已是华远总经理的他不声不响地进入富豪之列。
第53节：1997，房改新政 启动在即(9)
但上帝不会只眷顾着一个人。1993年的海南房地产泡沫，堵死了房地产开发企业的上市之路。
这无疑给正憧憬着在国内证券市场上融资的任志强浇了一盆冷水。当时的华远业务急剧扩张，规模不断扩大，资金需求量大。同时，任志强希望获取更多的土地储备以保证企业的长远发展，可华远口袋里的那点钱远远不够。银行不借钱，土地又涨价，怎么办？
聪明过人的任志强明白，必须弯道超车！要上市，得先在大陆境外寻找一个合适的合作伙伴为公司的外资股东，以达到曲线融资的目的。
功夫不负有心人。香港华润（集团）有限公司--一个实力强大的合作伙伴，适时地出现在任志强的面前。
此时，华润正在国内各大城市挑选潜质优良的资产注入。
众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处。不久，侦探们呈交给华润首脑们一份关于"华远的成长"的报告，详细介绍了华远从20万元借款起家到北京数一数二房地产企业的发展历史。
华润意识到，这是一个不可多得的目标。
就这样，双方会面，一拍即合。一方"傍大款"，一方"娶靓女"，华润、华远均以喜悦的心情走上购并的舞台。
购并给华远带来了巨额资金，使华远的市场份额不断扩大：1994年竣工面积16.5万平方米；1995年竣工面积32.9万平方米；1996年竣工面积47万平方米。
1996年，任志强梦想成真，华远借海外股东华润北京置地间接上市，融资达到10亿元人民币。
在这场资本游戏中，华远实属开业界先河。华远的境外上市不应该叫做公司境外上市，因为只是外方股权上市了，不需要国家任何部门批准。这实际上是华远打了个政策的擦边球。
在华远上市之后，中国证监会便专门发了一个红筹股监管文件，对合资公司的外资境外上市问题做出了规定，别的企业再用这一模式就此路不通了。
但华远这次既是"擦边球"又算开先河的上市，险些毁于任志强1985年的那段谁也说不清的"坐牢"往事。
1996年11月7日，华润北京置地上市公司正式挂牌的前一天，香港的八大报纸和香港联交所同时收到一封匿名信，说任志强曾被判过刑，按照香港法律的规定，没有资格作为上市公司董事。这个匿名信在香港引起了轩然大波，因为它将直接决定公司能否继续上市的问题。还记得我们在前面讲过的任志强在监狱里呆了14个月的往事吗？对，就是这件往事，此时陡生波澜（后来孙宏斌在运作顺驰赴香港上市的过程中，也遇到了同样的问题）。
