1980年5月6日，党中央、国务院转发广东、福建两省会议纪要，批准在深圳、珠海、汕头、厦门设立经济特区。8月26日，叶剑英委员长亲自主持了五届全国人大常委会第十五次会议，决定：批准国务院提出的《经济特区条例》，向全世界宣布--社会主义中国创办经济特区。
新华社在后来的报道中，把创办"经济特区"称为"国际共产主义运动史上伟大的创举"。《纽约时报》则惊叹道，铁幕拉开了，中国大变革的指针正轰然鸣响！
事实上，创办特区的过程，就是在实践中不断解放思想的过程。
在此后的若干年里，深圳一直被视为中国改革开放的"试验田"和"窗口"，国内解放思想、观念更新和改革重大举措的发源地。
三十年来，深圳还是中国房地产发展的策源地，深圳房地产在全国一直处于领先地位或主导地位。从深圳全国土地第一拍到中国房地产第一部法规诞生，从中国房地产第一个以花园命名的小区到国际花园城市再升级为国际花园社区，从中国第一个样板房到中国第一个高层住宅小区；从中国第一家房地产上市公司到全国首家物业管理公司成立，从和谐社区的建设到最著名的房地产企业品牌、住宅部品企业品牌集群扎堆深圳......以至于有媒体惊呼深圳正在形成中国房地产品牌企业的"总部基地"。
"杀出一条血路来。"小平的话至今还仿佛掷地有声，如雷贯耳。但是，在那个"乍暖还寒"的春天里，这位可敬的老人是否料到，他划的那个"圈"，今天已成为中国房地产产业领军企业及领袖人物汇集的超级舞台。
中国房地产年度备忘
1979年
●1月，受中央指示，袁庚率领招商局开发保安县蛇口工业区，这是深圳特区最早期的建设，也开启了中国改革开放的序幕。
●3月12日，国务院发出通知，中共中央批准成立国家城市建设总局，直属国务院，由国家基本建设委员会代管。
●7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出了"土地使用费"的概念，可以出租批租土地给外商使用。
●12月21日，我国第一个商品房小区--东湖新村在广州开工建设。
第18节：1980年，开启先河 大胆试验(1)
1980年，开启先河 大胆试验
如果大地早已冰封
就让我们面对着暖流
走向海
如果礁石是我们未来的形象
就让我们面对着海
走向落日
--北岛《红帆船》
"八十年代第一春"，在1980年刚刚开始的时间，这个句子频频见诸报端。春天，一个新的开始，万物复苏，欣欣向荣，粉碎"四人帮"，整个国家拨乱反正，开始改革开放，乐观向上的情绪感染着国人，人们满心欢喜地迎来了1980年。
其实，1980年的春天在当时中国人的心中是提前到来的。
在历史的每一个转折点上，都意味着我们要做出困难的抉择和必须放弃的路经。1980年，中国的改革开放已进入了第三个年头，社会各项事业的发展正在全面推进。
元旦，在这新一年的第一天，邓小平出席了全国政协新年茶话会并发表了热情洋溢的讲话，这位伟大的领导人以政治家、战略家的宏大气魄发出号令，八十年代我们需要做好四件事，核心就是把经济建设搞上去。
大江南北，到处涌动着变革的气息。只是在这一意义上，上世纪八十年代将会是一个值得不断回望的十年。
从1949年到1978年，在我国住宅的福利属性论点一统天下，但七十年代末八十年代初，在中央政府提出住房改革的动议后，理论界迅速转向了住宅的商品属性和福利属性的争论。
1979年第18期《基建调研》杂志发表了《关于住宅商品化生产的设想》一文，首次公开提出了"住宅也是商品"的观点。
中共中央党校原副校长苏星是从上世纪五十年代末就开始对中国城镇住房制度进行研究的经济学家。1979年初，国家建设委员会主管城市住宅的负责人找到苏星先生，表示说苏星1957年发表于《学习》杂志上的《论住宅和房租问题》对他们的工作很有启发和帮助，而当时城市住宅改革急需理论指导，希望苏星结合实际再写一篇论述住宅改革的理论文章，以推动住宅制度改革工作的开展。
第19节：1980年，开启先河 大胆试验(2)
时任《红旗》杂志社经济组组长的苏星爽快应允，1979年下半年，他写下了题为《怎样使住宅问题解决得快些？》一文，发表在《红旗》1980年1月第二期上。他在这篇文章中解决了一个关键性问题，就是用马克思主义的观点，论证出住宅是个人消费品，而且依然是商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。文章指出，住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。
此文，为即将进行的住房制度改革，找到了理论依据。
一石激起千层浪。自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。
当时，人民日报组织了一系列讨论住房建设的文章，"目的在于交流看法，促进城市住宅的建设"，其中新华社记者鲍光前以"解决城市住宅问题的探讨"（之一、之二、之三、之四）为副标题，连续发表了《城市住宅国家包不下来》、《国家建房出售是个好办法》、《充分利用私人投资建设住宅》、《降低造价、鼓励私人购房》等四篇文章。孙林康则自问自答，说"怎样使住宅问题解决得快些好些？认为，把住宅作为商品的办法值得提倡。" 周叔莲、林森木则在《谈谈住宅问题》一文中指出，"也应该鼓励私人兴建和购置住宅，要逐步实行住宅商品化。这样做，有利于解决资金问题，是加快住宅建设的一个重要途径"。何建章提到"许多同志建议实行住宅商品化，初期可以按实际价值的一定比例的优惠价格卖给职工。以后，随着职工收入的增加，全部实行商品化，使建筑行业也成为一个赢利的产业部门。这样做，国家可以收回一部分成本，免除一部分住宅维修费用，用这些资金可以建设更多的住宅。职工把一部分存款和手持现金用于购买住宅，可以减少对市场的压力。这是一举数得的好事，何乐而不为呢？" 徐景安指出，"三十多年的历史证明，城市住宅采取国家包下来的办法，不仅无助于问题的解决，而且日趋严重。......因此，现行的住房政策必须代之以住宅商品化，这是解决住宅问题的唯一出路。"
参与讨论的观点是多样的，分歧也十分明确，有的坚持住宅的福利属性，有的对此全面否定，有的认为住宅福利与商品属性兼而有之。百家争鸣，特大好事，争论深化了人们对住宅的认识，在理论层面取得了一定的实质性进展：住房是商品，住房商品化的改革最终应将住房的实物福利分配方式转变为货币工资分配方式。
之于房地产，这是一次飞跃。
在理论界展开讨论的时候，已有地方开始了改革。如《人民日报》报道了吉林决定在8个城市推广四平市建房出售经验的消息。四平这批住宅主要出售给集体单位，对个人购买给予优惠待遇。
第20节：1980年，开启先河 大胆试验(3)
1980年4月2日，是当今房地产人值得纪念的一个日子。
这一天，邓小平兴致勃勃地登上了北京城前门的一座高楼，一边鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，一边对陪同他的胡耀邦、万里、姚依林、邓力群等中央负责同志谈长期规划问题。在谈到建筑业和住宅问题时，他发表了如下观点：
房子是可以卖的。从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去，我们很不重视建筑业，只把它看成消费领域的问题，建设起来的住宅当然是为人民服务的。但是这种生产资料的部门，也是增加收入的重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入，增加积累的一个重要的产业部门，要不然就不能说明为什么资本主义把它当成经济的三大支柱产业之一。所以，在长期的规划中必须把建筑业放在重要的地位。建筑业发展起来就可以解决大量的人口问题，就可以多盖房子，更好的满足城乡人民的需要。要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策，城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，要联系房价逐步提高房租，使人们考虑到买房合算。繁华的市中心和偏僻地方的房子、交通方便和不方便地区的房子、城区和郊区的房子租金要有所不同，将来房租提高了，对低工资的职工要给点补贴。这些政策要联系起来考虑，建房可以鼓励公私合营，今后盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房，平房改楼房能节约耕地，要适合不同地区和不同居民的需要。
这就是具有历史意义的邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》。
同月，国务院副总理姚依林在全国基本建设工作会议上传达了邓小平的讲话内容。
伟人就这么又画了个圈，30年来，人们解决住房问题就在这个圈子里转。正是邓小平这次关于建筑业和住宅问题的讲话开启了中国房地产业的先河。以后的房改也很大程度上遵循了这一思路。恰如1991年6月7日《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》里说的"我国城镇住房制度改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开"，正是邓小平的这一讲话，拉开了我国住房制度改革的大幕。
到1980年10月，全国已有26个省、市、自治区的128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作，其中由国家建造住宅向私人出售的有50个城市；111个城市的私人建房面积达到了332万平方米。
第21节：1980年，开启先河 大胆试验(4)
中共中央、国务院于同年6月22日批转了国家建委党组的《全国基本建设工作会议汇报提纲》，在将邓小平讲话的主要内容以中央文件的形式发至全国的同时，着重指出："去年的实践证明，要把住宅建设搞得快一点，必须充分发挥国家、地方、企业、职工个人四个方面的积极性，采取多种方法，把路子走宽一些"，要求"除国家、地方、企业投资建设住宅外，还要调动私人买房、建房的积极性。要准许职工私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅。要有计划地由国家建设一批住宅，向私人出售。房价可以一次付清，也可以分期付清。一次付清的，应当享受优惠待遇。分期付款的，也要实行低利率，期限可为十年、十五年，不要超过二十年。不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售"。
同年5月和8月，原国家建设总局邀请部分省市以及中央有关部门的负责同志，就中央领导的指示精神和实现住宅商品化的问题召开了两次座谈会。
但是，小平的讲话在一定范围传达后，当时还是有很多人不理解，心存疑虑，非议之声不断。
当北方人热衷于理论争鸣时，不太好这一口的南方人正在悄悄地进行着试验。
1979年3月，45的骆锦星踌躇满志来到刚刚建市的深圳，他原以为按照省里的安排，通讯兵出生、曾任惠阳地区邮电局副局长的他将干老本行。哪知道，领导给他安排的竟然是房管局副局长的职位，专抓基建。一位市委副书记对他说："来了这么多干部，深圳没有那么多房子，建房子的重任就交给你了。"市委明确给了他一个任务：要在一年之内，按省科级以上干部住房标准，建好2万平方米三百多套干部宿舍。
领导安排下任务，就只有干啦。但是，当时最难的还是钱，哪有钱建2万平方米的房子啊！深圳地方财政很困难，市里只拨给他五十万，连设计费都不够。
因为建房子，骆锦星经常和市领导打交道，就带着领导去看当时深圳恶劣的居住条件。当时的深圳，真是又穷又乱，苍蝇蚊子臭水沟，到处是棚户区，几代人同居一室。可是，没有钱，没有人，缺钢材，缺木材，房子怎么建啊？他急得连饭都吃不下。
"金钱不是万能的，没有钱却是万万不能的"--对于刚创办的深圳特区，此话千真万确呵！
有一次骆锦星跟香港朋友诉苦，说建房子没有钱。香港朋友就说，你这个局长是端着金饭碗在要饭，为什么不像香港把土地变成黄金。是否可以你们出地，港商出钱，合作建房，利润双方分成。
这办法好是好，但在当时却是政策禁区，出让土地要犯国法的呀！在民族情绪极度敏感的年代可是大逆不道之举，绝大多数中国人恐怕连想也不敢想的念头。谁越雷池一步就可能面临牢狱之灾。为了找一个合理合法的理由，经过"文化大革命""锻炼"的骆锦星与深圳市委政策研究室一帮人经过一番苦思冥想，突然想起了 "马恩列斯"，希望在"祖师爷"的经典著作中找到理论依据。
第22节：1980年，开启先河 大胆试验(5)
现在说来都有些可笑，尽管当时全国上下已开展了"实践是检验真理标准"的讨论，但大家还是心惊胆颤，怕出政治风险。没有领袖们的理论依据，实践证明是有用的也是白搭！
功夫不负有心人。经过几天的翻阅，终于在《列宁选集》"住宅问题"一节中查出列宁引用恩格斯的一段话："......住宅、工厂等等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人，或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租――虽然是用改变过的形式――转交给社会。"
骆锦星欣喜若狂，连夜向市委书记张勋甫作了汇报。张勋甫表态说："马克思和恩格斯在《共产党宣言》中还说'剥夺地产，把地租用于国家支出'，你们就先干着试试看吧。"
后来，当时深圳市委、市政府的许多工作人员都会背这一段精典论断。
思路有了，依据有了，不几日，港商也找来了。骆锦星连呼："顺！顺!一顺百顺！"
自己找上门的这位港商叫刘天就--香港妙丽集团董事长，他是骑着单车来深圳投资的第一人。在今天的《深圳改革开放史》展厅里，还陈列着他第一次来深圳洽谈投资时市政府接待他坐过的一张破板凳。
28年前的那场谈判，至今骆锦星依然记忆犹新，恍如昨日。
刘天就："只要你们划出一块合适的地皮就行，我来组织设计，出钱盖房，在香港销售。赚的钱你们得大头，我得小头。怎么样？"
骆锦星："可以在东湖公园附近划出一块地来，如何？"
刘天就："行！利润分成，你们拿七，我拿三。"
骆锦星："不行！你拿得太多了。"
刘天就："那你们拿八，我拿二。怎么样？"
骆锦星："我们八点五，剩下归你。"
刘天就："行！我们初次打交道，这次就按你说的办。"
1980年1月1日，双方签订了合作建房合同。
1980年1月8日，经深圳市委组织部批准，深圳经济特区房地产公司成立，负责与港商合作建房事宜。这是深圳经济特区第一家房地产公司，也是我国有史以来第一家房地产公司。时任深圳市房地产管理局副局长的骆锦星兼任总经理。
说是公司，其实只有5个人，财务、出纳，两个技术员，四部旧单车。办公地点就是一个平房，摆了几张桌子。四万港币的开办费还是后来从港商那借来的。
当时手续也很简单，合同拿到外事办去审，由规划局划地，一两天就批下来，这就是中国第一个商品房小区--东湖丽苑。
让骆锦星吃惊的是，大年初四，刘天就拿着图纸就跑来催着开工了。还没有动工，刘天就已经开始在香港吆喝卖房了，均价2730元/平方米，还不到香港楼价的一半。5000多港人排队购房，最后只好抽签定盘，第一期108套新房一次性售罄。一位尚在国外考察的市委高官闻讯后，立即电话指示加推单位。于是，第二批108套房子又迅速推向了香港，旋即再次一售而空。
第23节：1980年，开启先河 大胆试验(6)
当时，因为有户口配备，所以，大批在内地有亲戚的港人的购房欲望更加强盛，因此，也使得该楼盘的客户遍及东莞、潮洲、上海甚至海外侨胞等。
房子还在图纸上，港商就得到了建房的全部资金，骆锦星这才恍然大悟："我终于明白了港商为什么愿意给我们85%的分成。不过，我们那次也赚到了500多万元，也第一次体会到土地在市场中的巨大作用。"
在商品房诞生之初，香港人的大包大揽给了开发商更多的信心。此后，深圳一直扮演着港人内地置业首选城市的角色，"外销"也成为深圳房地产发展史上一个重要的名词。
1981年中秋节前，东湖丽苑建成，业主入住。
东湖丽苑之后，与外资合作建房在深圳获得默许。当时，深圳方面定下原则，多层建筑二八分成--深圳方面得80%利润，高层建筑三七分成--深圳方面得70%利润。
按照现在的观点来看，东湖丽苑还不能算是完全意义上的商品房，因为土地是政府划拨的，到后来的东晓花园的土地拍卖，才是真正的完全意义上的商品房。
但作为一个大胆的尝试，东湖丽苑的开发对深圳今后商品房市场的建立和完善，客观上的确起到了一定程度的积极作用。
东湖丽苑，成就了深圳特区开发中第一项改革：土地出租。
但是，这起合作建房项目在深圳还是引起了很大争议。有的人甚至责问骆锦星，现在深圳干部居民都没房子，你这个房管局长反倒为资本家建起了安乐窝。
骆锦星欣慰的是，省市领导都给予了他很大的支持。
一个通信兵、一个邮电局长，突然被放到了改革开放前沿的深圳，搞房地产，而且搞出了国内的多个第一，为行业的发展开辟了道路，并且在上世纪80年代就建立了全球化的业务。这就是属于骆锦星的房地产传奇，也是属于一个时代的传奇。
1980年7月27日，一场大暴雨把罗湖一带淹成一片汪洋泽国，广东省委书记兼深圳市委第一书记吴南生，和来深圳参加城市规划论证的专家租住的新园招待所水淹到腰际，专家们呕心沥血画出的规划设计图纸也泡在水里。外面到处是告急、骂娘的喊叫声。
8月的一天，参加"特区条例"策划和起草工作的国家进出口委员会副主任江泽民来到深圳，到罗湖考察时也被大雨淋湿了。深圳的夏天，雨说来就来。一阵瓢泼大雨之后，地势低于海平面2米的罗湖低洼地带，大小马路瞬间变成一条条纵横相交的小河。江泽民看到，公共厕所的脏纸、粪便也漂到街上来了。从罗湖桥过关而来的香港人，一个个挽着裤子，高高举着鞋子，在水中深一脚浅一脚地摸索前行。回到广州，在跟广东省委负责同志商量特区规划时，他对任仲夷、吴南生说："老天爷已经给了我最好的回答。深圳特区建设不从罗湖开始不行，这个规划应该定下来。"
第24节：1980年，开启先河 大胆试验(7)
吴南生后来回忆起这一断焦头烂额的日子时，感叹道："我的脑袋简直被压扁了。"
但正是这两场雨，引发了吴南生和深圳人对土地换资金的深层次思考。
吴南生找到分管基建的副市长罗昌仁，要求他一定要把水治住，否则难以建特区。他说："罗湖是外商进入国门后的第一站，关系到深圳乃至中国的形象。我们要成功地进行招商引资，一定要先拿下罗湖。搬掉罗湖山，土方正好来填平那些洼地，岂不是一举两得?"。
吴南生叫来工程师们，估算"五平一通"成本，结果发现，第一期开发4平方公里，最少也要投资近20亿元，加上根治罗湖水患需要的巨额资金，这对于当时的特区简直是一个不敢想象的天文数字。
钱，哪里来？这时，有人又提到了土地。
其实，稍有些经济学的人都明白，土地本身就是一种经济资源，可以卖钱的，特别是像深圳这样靠近香港这个国际金融贸易中心城市之故，级差地租收益本身就是十分值钱的东西，这在香港已是成熟的土地开发"套路"。而当时，由于长期闭关锁国以及左的思想观念，我们还不明白怎回事。当国门打开之后再看到外面的精彩丰富的世界，确实有点山里人或者说乡里人进城的感觉，闹出许多笑话。
在制度和市场都处于一片空白的情况下，改革的每一步都是"摸着石头过河"。当时，深圳的第一批房产证是由企业发出的，原因是政府管理职能尚未健全，于是在相当程度上"代行管理职能"的深圳特区房地产公司就自己印刷了一批房产证发给业主。
好在邓小平打开了国门，我们才不至于继续做乡里人或山里人。如今再看骆锦星当初的智慧之举，确实有点戏剧化，但此举改变了中国城市建设开发的大思路，为深圳城市早期筹集了大量资金，催生了一门新生的房地产。
东湖丽苑的成功，让吴南生和深圳人彻底打开了思路，信心大增。如同穷则思变的安徽凤阳小岗村18户村民，深圳人决定破釜沉舟。于是，他们很快拿出了方案：第一步在罗湖开发0.8平方公里，拿出40万平方米土地作为商品用地，收取土地转让费。深圳官方终于悄然开始了进行土地资本化探索。一位深谙中国官场的市领导建议，将土地转让费改为土地使用费，宣传起来好听一些。这就有了后来的中国房地产土地使用费的这一专有名词的前生后世的历史渊源。
由于合作经营很成功，香港妙丽集团进而申请独资开发经营。刘天就与深圳特区房地产公司再次签订合作协议，深圳市提供6000平方米"地皮使用权"，由妙丽集团"独资兴建和经营商住大厦"，土地使用年期30年，使用费每平方米5000港元。这个标准，对深圳来说，已相当可观，但当时香港的地租每平方英尺已达15000港元，相比之下，深圳的地价只是香港的十一分之一。
第25节：1980年，开启先河 大胆试验(8)
很快，深圳特区房地产公司单在罗湖小区就引进外商独资经营房地产项目10个，出租土地4.54万平方米，土地使用费达2.2亿港元，吸引外商投资达40亿港元。
不到一年，蹲踞在罗湖关口附近的罗湖山倏然消失了。90万立方米的罗湖山，化成罗湖片区的130万平方土壤，罗湖小区首期0.8平方公里土地平均增高了1.07米，最低洼处增高了4米。邓小平第一次视察深圳时登高望远的国商大厦，及后来的国贸大厦、发展中心、香格里拉酒店等宏伟建筑，就是屹立在罗湖山上的。
昔日杂草丛生的罗湖小区，很快变成了高楼林立的商业、金融中心。若干年后即有经济学家测算，最早开发的0.8平方公里的罗湖商业区，其地面上累积起的财富已足可铺上一层厚厚的百元大钞。
从土地的无偿划拨到有偿使用、合作开发，深圳特区的拓荒者初尝了市场经济的甜头--掘到了起步创业的第一桶金，也拉开了房地产商业开发的序幕。
土地活了，深圳热了，资金来了，发展自然就快了。在特区最初的几年里，深圳用收进的逾十亿元的土地使用费，建成了一大批交通、能源、通讯等基础设施工程，为后来的城市发展打下了坚实的基础。
深圳从1980年开始推出以收取土地使用费为主要内容的土地使用制度改革，首开国有土地有偿使用之先河，其意义尤为重要而深远，影响了整个中国。
1980年8月，全国五届人大常委会通过的《广东省经济特区条例》中，以法规的形式肯定了"国有土地有偿使用"的原则和"以外商独资、合资、合作"等方式引进外资开发经营土地资源的做法。
现代意义上的房地产开发是在中共十一届三中全会以后逐步发展起来的。到1980年，已有100多个城市组建了住宅公司。这些由城市房管部门组建的住宅建设公司，已成为加快住宅建设的一支力量，发挥了积极的作用。这年出台的《全国城市规划工作会议纪要》提出了实行综合开发和征收城镇土地使用费的政策，明确了"对新建小城市、卫星城、新现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应考虑组织开发公司，实行综合开发。"在《纪要》的指导下，各地原来的"统建办"才逐渐转为房地产开发公司。
1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了我国第二家房地产公司--北京市城市开发总公司，拉开了北京房地产综合开发的序幕。
中国房地产年度备忘
1980年
●3月13日，《人民日报》发表评论员文章《加快城市住宅建设》。
●6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工会议汇报提纲》中提出："准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房"，正式实行允许住房商品化政策。
●7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费。
●11月，由国家建筑工程总局和中国人民建设银行总行联合签署了《关于组建中国房屋建设开发公司的报告》，上报国务院。这个报告明确提出了"试行住房商品化"这一崭新的命题。
第26节：1995，激情策划 传奇地产(1)
1995，激情策划 传奇地产
一个城市
有一人城市的回忆
铸成它特有的铜像
矗立在广场中央
一个城市
有一个城市的愿望
雕成它特有的石像
矗立在十字街头
--车前子《城市雕塑》
这一年的大事很多，"埃博拉病毒"、李登辉访美、陈希同下台、王宝森自杀、金瓶掣签以认定班禅的转世灵童、秦池巨资夺得中央电视台广告"标王"......除了这些在说说笑笑中发生的事情之外，波黑的紧张形势、拉宾的被刺身亡和邓丽君的逝世，却是一些无论如何也认人心痛不已的大事，尽管似乎都离我们很远。
1995年2月，美国《福布斯》首次发表中国内地亿万富豪排行榜，这一富豪榜先是由香港出版的中文杂志《资本家》刊出的。列入富豪榜的共有19人，海南首富冼笃信以5亿元资产位列第三，这是中国大陆第一位登上《福布斯》富豪榜的房地产商人。也就是从此开始，国内越来越多的房地产商人不断进入《福布斯》富豪榜；也就是从此开始，一个人拥有财富的多少渐渐成为是否成功的最重要的价值标杆。让一部分人先富起来，已经开始成为现实。
美国《新闻周刊》在一则报道中称："人们在谈论金钱时，不再像过去那样羞羞答答，谁拥有更多的金钱，成了一个最值得炫耀的事情。在今天的中国，百万富翁正以每分钟一个的速度在诞生。"
拼搏才会赢，奋斗才会有财富。因此，《我的未来不是梦》就成了那个年代最流行的歌。
"击鼓传花"式的"经济泡沫"纷纷瓦解，过热的房地产市场，导致大量的商品房闲置。1995年，国内房地产业正处于凄凄惨惨的落幕期。
沧海横流，方显英雄本色。在中国房地产发展史上，这一年却是富力地产和世茂地产的"转折年"。
开发富力新居旗开得胜，使富力公司的战略方向初步明朗，此后便一发不可收拾：先后搬迁了广州硫酸厂等五六家国企，为广州消灭了二十多个烟囱。张力和李思廉敏锐地发现，旧城改造是公司夯实基础、壮大实力的机会。1995年富力地产又开发了中山八路富力广场，这是公司发展史上的一个转折点。这个项目不但奠定了富力地产在广州的地位，还创造了房地产开发史上最快征地、建设、销售记录。
第27节：1995，激情策划 传奇地产(2)
此后几年，富力一发而不可收，以"短、平、快"的操作手法运作了多个广州市区的旧厂房拆迁建房项目。盈泽苑、富力半岛花园、富力环市西苑、天朗明居、富力千禧花园、富力阳光美居、顺意花园......这一系列楼盘的开发成功，使富力迅速崛起为广州市房地产行业的领头羊。199年，富力旗下的楼盘总销售额排名广州第一，并连续保持了三年。富力地产的实力和品牌效应已经在广东省初具规模，为集团迈向新的高峰奠定了坚实的基础。
经过在广州近十年的积累，富力正式启动全国发展战略。
2002年3月，富力看准奥运机遇，挥师北进。初来乍到的富力战胜实力强劲的三家"本地虎"，以32亿元的天价拍下北京广渠们这一中国有史以来最大公开招标地块的开发权，一夜成名。一时北京媒体惊呼"南国大鳄攻陷京城"。事实证明，富力并不是攻陷，而是发展。随着北京富力城的"产销两旺"，北京富力地产亦在最短时间内赢得京城各界赞赏。此后，富力北京公司相继推出的富力又一城、富力桃园等赢得广泛好评的精品项目。
与此同时，沈阳、天津、西安、重庆等城市都相继纳入了富力地产发展的视线，从而开始了向全国迈进的步伐。
2005年7月14日，富力地产在香港联交所主板上市，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高公司之一。
回想十年前，当张力和李思廉这对创业兄弟手中攥着辛辛苦苦挣来的2000万元资金初涉房地产业时，或许并没有想到后来竟然能在这个行业赚到这么多钱。
1995年，也成了许荣茂事业的分水岭。在这一年，他毅然从澳大利亚回到国内，并从福建移师北上，大举进军北京房地产业市场。
从这个时候开始，许荣茂在投资房地产方面的特殊才能与眼光得以表现。1995年，北京房地产市场极其低落，当地众多房地产商对此颓势一筹莫展。作为外来者的许荣茂一进京就来了个不凡的动作:先是拿到了许多人梦寐以求的10万平方米地块，开发当时最具"钱"景的亚运花园。许荣茂对此的回忆是，"北京因为首都的缘故，聚集了境内外具有高档楼盘消费能力的人，但却没有相对应的产品。"
此后，许荣茂在全国的资本扩张可以用"疯狂"来形容。这标志着已有了足够资金积累的许荣茂开始从边缘向舞台中央的聚光灯下走去。
在房地产市场谈不上景气的那几年，在北京城，这个不像潘石屹那样善于作秀，不像冯仑那样侃侃而谈，不像任志强那样长于思辩的南方小个子，不声不响地套取了比别人更多的利润。他开发的多个高档外销公寓在北京家喻户晓：紫竹花园、亚运花园、华澳中心、御景园等等。他在北京做的全都是高档外销公寓。据估算，许荣茂几乎开发了北京1/3以上的高档住宅市场，因而被媒体冠以"豪宅教父"之称。
第28节：1995，激情策划 传奇地产(3)
1999年，北京房地产再上高峰，上海却是低谷，他又力排众议，挥师黄浦江畔。
事实证明，许荣茂是卓有远见的，他再次选择到了房地产行业增长最快的城市。从北京到上海的重心南移，让人们愈发看清了许荣茂的投资理念：高档+外销。"上海是外资企业和跨国企业云集的地方，这里有着我的理念生长的土壤。"许荣茂开始像寻找猎物一样，用他那双眼睛寻找地块。
大多数人真正开始注意许荣茂是2000年8月，因恒源祥而闻名沪上的上海万象集团突然宣布正式变更第一大股东，神龙见首不见尾的许荣茂才浮出水面。这一年，世茂投资在受让6250万股万象集团国有股后成为万象集团第一大股东，许荣茂出任万象集团董事长，2001年，万象集团更名为世茂股份。
在世茂国际广场的运作中，充分体现了许荣茂在资本市场上的长袖善舞。世茂集团之所以收购万象集团，看中的就是万象国际广场这块宝地，通过出价1.44亿元成为万象集团第一大股东后，世茂集团接下了上海国投和万象集团手中关于国际广场项目51％的股权，并通过增资扩股将这一比例提高到了80％以上，由此取得了国际广场的开发权。
随后，凭借雄厚的资金实力，世茂国际广场一举还清了所有的银行贷款。由此，一个注册资本为4亿元、没有一分钱贷款的项目公司替代了原先注册资本为1.5亿元，却背有11亿元债务的公司。"原来银行根本不敢再借钱给国际广场，而现在找上门来要贷款的银行不少。"许荣茂说。
二十年前，世茂首度进入中国，峥嵘业界数十载，迅速成为内地房地产业颇具影响力的行业翘楚。在这一过程中，许荣茂完成了巨大财富的积累，也完成了由一个由"打工仔"到"亿万富豪"的蜕变。有人对许荣茂的评价是，商海三十年，基本没犯过错误。能做到这一点的，古往今来商海能有几人啊？
步入1995年的时空轨道，两位"大师级"房地产策划人跳进了我们的视线，江湖上人称"南王北邓"，王是王志纲，邓即邓智仁。
这年春天，王志纲工作室刚刚在深圳挂牌成立。去年底，王志纲就已欣然告别新华社的金字招牌，成为了独立策划人。
八年后，胡润在2003年排了一个中国房地产最具影响力人物前五十位的榜，王志纲是其中唯一不是房地产经营商的角色。在这个排行榜当中，有十位房地产商是他的客户。
1993年6月，位于广东省顺德碧江之畔、桂山之侧的碧桂园--这个号称面积最大的烂尾楼盘工地，如同当时广东境内上百个花园别墅楼盘一样，处于"死火"状态。4000户只卖出了3户，几乎成了烂尾楼。
第29节：1995，激情策划 传奇地产(4)
碧桂园，坐落于顺德与番禺的交界地，前不着村，后不靠镇；上不着天，下不着地。尽管投资逾亿的开发商反复宣传此地为"金三角的交汇点"，又请在广东颇得民心的前省长叶选平亲笔题写园名，前来看楼买房的人仍是屈指可数。一千多亩土地陷于死亡的边缘。
碧桂园的老板就是前文提到的顺德北滘镇建筑工程公司的那个经理杨国强。
1993年之前的杨国强，一直在自己的建筑事业路上顺风顺水。不过在当年却遭遇了巨大的危机。国家银根突然收紧，宏观调控加强，失控的经济列车被重新拉回轨道，耀眼的"经济泡沫"在阳光下开始破灭。房地产大势转弱，"飞流直下"。而此时，杨国强的建筑公司为原开发商垫资建造了近4000套别墅，因后续资金缺乏，成为当时南方最大的烂尾楼。当杨国强向开发商索要工程所垫费用时，开发商却让杨国强销售已经盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。
仓促之中，杨国强"无辜"地从造房者变成了卖房者。杨国强和他的建筑队毫无准备，也毫无办法。为了摆脱困境，他曾多次邀请专家、学者实地考察，希望出奇制胜，但他们都没有什么高招。
公司里一位喜欢看书读报的年轻人，向杨老板推荐了一位奇人。
这位奇人，就是新华社大名鼎鼎的名记者王志纲。此人曾以多篇重量级的新闻报道而名噪一时，又是一些知名企业家的座上客，在"指点江山，激昂文字"的同时，发挥余热、助人为乐，被许多大老板尊称为"策划大师"。
杨老板的初衷，不过是请"记者王"为碧桂园写篇文章，鼓吹一番。
王志纲来了。他看了死火的楼盘，看了大片的荒地，看了周围的环境。回到售楼处的小会议室，他对杨老板说了这样一番话："针对目前的情况，就房地产搞房地产必定死火，跳出房地产才能搞活房地产。房地产不等于钢筋加水泥。名牌的背后是文化，房地产也要用文化的方式去运作。办学不是权宜之计，而是围棋上的'生死劫'。既然办学是碧桂园的一个启动点，那就要把它当作一个系统工程进行策划定位，如同阿基米德那样，寻找托起地球的那个支点。如果仅仅把办学当作一种住宅的配套设施，那就注定要失败。大势疲软时，要高屋建瓴，出奇制胜。"
如雷贯耳，杨老板完全被王志纲的奇妙想法所折服，当场邀请其为项目总策划。
杨老板当时绝没有想到，这位奇人的加盟居然"化腐朽为神奇"，令碧桂园"枯木逢春"。
王志纲没让杨国强失望。在国家进行房地产宏观调控之时，王志纲以创办名校为切入点，打出一张漂亮的"教育牌"。
第30节：1995，激情策划 传奇地产(5)
于是，1994年新年伊始，广东发行量最大的《羊城晚报》上，刊出了一组引起轰动的系列广告。一时间，"可怕的顺德人"刮起了一股"悬念旋风"，掀起了几百万读者的探奇欲。1月25日，"可怕的顺德人"终于揭开谜底，在《羊城晚报》刊登一整版套红广告，上面写道：中国古谚云：富不过三代。今天向成功人士进言：要使事业有续，最明智的投资莫过于投资子女。儿女需要什么？孩子呼唤什么？做父母的最明白。
广告和盘托出了"21世纪经济大潮中的黄埔军校"--碧桂园学校的办学方针和招生章程。
一环扣一环，一浪推一浪，"可怕的顺德人"悬念系列制造了一个轰动一时的社会追踪热点。王志纲解释说："在这里，'可怕'是一种无形资产，是一种历史信用。"他把这个意念称之为"借月生辉"--借顺德人"敢为天下先"的勇气和经济上公认的成就为我所用。有人评论道，王志纲是预支了顺德人的"信用卡"，为在一片空地上但充满希望的碧桂园学校担了保。王志纲的成功，或说碧桂园的成功，就在于王志刚策划了一个新的地产故事，调动了媒体、读者与他一起感动。
王志纲和杨国强推出了教育地产的概念，一下子为杨国强带来了3亿多元的教育储备金。
有了现金流，"给你一个五星级的家"的碧桂园品牌形象开始广播于顺德、广州和香港。
配合王志纲的大手笔文案，以及对媒介势能的出色调动能力，使碧桂园学校短期之内，获得了与"可怕的顺德人"这个生猛概念关联密切的符号价值。
1300名来自广东各地的先富者子弟成为碧桂园学校的首批"贵族"培养对象，他们的老师，则是从全国各地的8000名应聘者挑选出来的最优秀者。
据说，"可怕的顺德人"系列在各种媒体上的广告费支出，总共还不到100万元。
学校这步"生死之棋"下活了。随着学校知名度如日中天，"死火"两年的碧桂园地盘自然日益升值，在人们的心目中瞬间变成了"成功人士的家园"，成为跨世纪的新生活方式的一种象征，并且释放出几个亿的经济效益。加上"给你一个五星级的家"的远景提炼和高密度推广，以办学带动楼盘销售的策略立竿见影，碧桂园的楼盘销售终于找到了自己的杠杆和支点。这一案例后来成为中国营销学的经典，王志纲也因此而声名鹊起。
在时代新浪潮拍岸的南中国，一种"理想型"的全新居家方式开始喷薄而出。
一年之后，当碧桂园楼盘取得旺销成果之时，一位房地产大亨颇为内行地说："关键在于定位。'给你一个五星级的家'和'成功人士的家园'这两句广告词，是无价之宝，起码值5000万元！"
第31节：1995，激情策划 传奇地产(6)
仅仅两年时间，一个不可思议的神话，在碧桂园一千多亩的桑基鱼塘上，无可争议地成为一个辉煌的现实。碧桂园从原来的藉藉无名到一飞冲天，顺德碧桂园、华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、荔城碧桂园，几乎一年一个。
王志纲通过碧桂园项目将教育＋地产复合地产演绎的淋漓尽致，引来后者纷纷仿效，一时间各地名校犹如会下金蛋的母鸡，成为地产商们趋之若鹜的合作对象，这也直接促进了全国教育资源流通，教育产业得到快速发展。
多年之后，回忆这一当初"伟大策划"，王志纲显得很平静。"广东经过了十多年的发展，产生了很多亿万富豪，他们很有钱，但是穷的只剩钱了，他们也渴望文化，但他们没有功夫培养自己的孩子。所以从这点来讲，他们内心里还是希望自己的孩子能有文化，这是个好的一种东西，所以我们要帮助他们去做一个很成功的学校，让几千个孩子都来上学，接受全国最优秀的老师的教学。你想如果有三千孩子进来，就有八千爹妈和爷爷奶奶进来，一下子就把这个楼盘给拉起来了，所以楼盘自然就获得了巨大的成功。"
王志纲十多年前的一场策划，挽救了碧桂园这样一个家族企业，最终奠定了2007年的一场地产创富神话。
从此，起于建筑商身份的杨国强，谋略于心、宏图暗筹、大鳄潜行。
2007年4月20日广东顺德地产商碧桂园在香港联交所挂牌上市，吸引了包括恒基地产主席李兆基、新世界发展主席郑裕彤等在内的68万香港人疯狂认购。上市首日收市价每股7.27港元，成交金额达72.26亿港元，位居当日香港联交所普通股成交金额第一位。持有95.2亿股碧桂园的25岁大股东杨惠妍（杨国强的女儿），一举超过玖龙纸业的董事长张茵成为新一代内地首富，而碧桂园以1163亿港元的总市值，一跃成为中国内地房地产企业的财富皇帝。
碧桂园的成功也成就了王志纲，从那以后，他成为了房地产老板们追捧的对象，粗算与王志纲打过交道的大老板有30人之多：刘永好、朱孟依、尹明善、黄文仔、郭梓文、杨国强、黄巧灵、楼忠福......
尽管时势变迁，早已物是人非了，但王志刚依然是前台英雄们的幕后推手，包括星河湾等一系列南方著名新锐房地产商，和一系列城市地产的运营商--地方政府，都将王志纲奉为座上嘉宾。
这一切，均始于"拯救碧桂园行动"。
不过，在度过危机之后的杨国强，却在1996年与王志纲这位"功臣"结束了"如胶似漆"的合作关系。从此以后，杨国强不再找策划顾问。
自己为自己开价的王志纲，短短几年内，纵横捭阖中国房地产界，不仅成功策划了许多著名的房地产项目，他还不断将自己的房产理论著书立说，掀起了国内房地产的一波波浪潮。
第32节：1995，激情策划 传奇地产(7)
当杨国强在广州碧桂园等项目上以市场挑战者姿态不断取得成功时，也是王志纲策划挑战碧桂园之时。2000年，在杨国强操作的华南碧桂园项目上，其风头完全被新的挑战者--黄文仔的星河湾项目和郭梓文的南国奥林匹克花园(南奥)项目压得喘不过气来，几乎有长达半年的时间，碧桂园的洋房别墅走货速度陷于滞缓状态。
星河湾和南奥项目的幕后策划者，正是已与杨国强中止合作关系三年多的王志纲。与杨国强很少对外臧否人物的做法相反，黄文仔和郭梓文在很多场合，都对王志纲的作用给予了高度评价。
"我与杨国强的合作，是财智双赢的结果。"在双方结束合作10年后，王志纲在朋友间某次小型聚会上如是评价。
"他是商人师，赚策划钱，谋地产略；他是生活家，识高球经，助城市秀。他叠加了民间思想家和商业策划的双重身份，很少有商人具备他的政策性通盘思维，也少有城市首脑具备他对全国区域市场的体验认知。在城市运营、城市品牌、房地产开发、区域经济竞争等诸多层面，他是指点江山人。"
这是《新周刊》十周年庆主办的"1996-2006十年新锐光荣榜"对王志纲上榜的评语。尽管王志纲在房地产行业十多年来"指点江山"，却从不踏进"江山"，始终坚守自己"战略策划"这样一个角色。
另一位房地产策划大师邓智仁则没有守住欲望，踏进"江山"，最终折戟沉沙。
1995年上半年，深陷玫瑰园的邓智仁欲哭无泪：一面要支付源源不断的工程建设款，一面要缴清巨额的土地出让金。邓智仁纵有天大本事也无力回天。
说起房地产界传奇人物--香港人邓智仁，在业内曾是风光无限，无人不晓。
邓智仁之于中国房地产营销的地位，用他的话来说就是"中国房地产营销的历史是从我开始的"。深圳的金田别墅、上海市的世界广场、北京市的玫瑰园等城市的第一个项目都是他代理销售策划的。他在北京房地产市场几度掀起轩然大波，他开创了北京房地产广告的一个时代。
1984年，中国内地几乎还没有房地产产业，34岁的邓智仁看准时机，贷款1.2万元港币，成立香港利达行房地产代理公司。1991年，邓智仁和他的利达行开始进入内地房地产市场。那时，内地的房地产市场才刚刚起步。
1992年底，42岁的香港人邓智仁来到北京。这个连普通话都说不清楚的香港人开启了中国的地产广告的一个时代。邓智仁把在香港的成功经验搬到北京市场，做整版广告，派出销售员到北京的酒店、写字楼做直销，给外企名录上的公司打电话......
1993年前，北京房地产市场有谁知道什么是房地产代理？更别说代理佣金制度了。进入北京，邓智仁接触的第一家房地产公司是北辰，当时他们问得最多的问题是，"什么是代理行？我们为什么需要代理行？"不可否认，是邓智仁和他的利达行，从香港为北京房地产市场带来了一套整的房地产代理制度和佣金规范，培养了一大批房地产代理人才。目前在北京从事地产营销策划的很多知名人物都是从利达行出来的。连潘石屹都说过，是邓智仁教了他如何做房地产销售。
第33节：1995，激情策划 传奇地产(8)
1994年，由北京利达行代理的商品房销售额占北京房地产外销市场的70%以上。包括北京万通新世界大厦、西单国际大厦、投资广场、国宾花园等多个投资巨大的著名项目。
万通新世界的销售，创造了北京房地产市场的一个奇迹：写字楼卖到了每平方米3600多美元，是当时市价的三倍。邓智仁的利达行仅收取这个项目的佣金就达1亿元。
邓智仁几乎是以闪电之势，挟其成熟的香港式房地产策划和营销手段，在京城房地产市场赢得无限风光。同行们还未回过神来，他已经在一边数着大把大把的钞票了。我们的话题，就从那个让邓智仁难忘的岁月开始。
从1984年到1993年，邓智仁对房地产市场的触觉一直非常敏锐，从未失手，让利达行这个12000元港币起步的小公司变成了年利润2000多万的香港地产服务业霸主。1992年，北京市政府赴港招商。一个叫刘常明的开发商告诉邓智仁说，他在北京有个飞达玫瑰园，劝邓智仁投资，必有赚头。
这时，刘常明的身份也是当时十分受宠的"港商"，然而他其实是一个地道的北京人。1984年前后，一位叫赵章光的温州人发明了一种中药成分的生发剂"章光101"，由于效果显著，很快在东亚和东南亚一带广受欢迎。他通过钻营结识了赵章光，并成为了日本市场的总代理商，在短短的一两年里，他就摇身进入当时在国内还属凤毛麟角的"百万富翁俱乐部"行列。
自此，刘常明频繁穿梭于京港之间，成为两地商务交易的大红人。北京市在香港举办第一届投资贸易洽谈会，刘常明自然充当了牵线接待的中间人，他在香港盛情款待京城要员，时任市政府秘书长后因受贿锒铛入狱的铁英便成为刘常明盛筵中的首席座上宾，他送给铁英的大量礼物中仅两块劳力士总统型手表便价值15.3万元，相当于当时铁英15年的工资。
刘常明出手之豪爽可见一斑，当然他也得到了铁英更为豪爽的回报。1992年前后，京城房地产业遽然升温。精明的刘常明当然不会放过这一发财机遇。很快，他击败众多竞争者，抢到了昌平县沙河镇的这块地。此地离北京仅半小时车程，地平天旷，风景宜人，非常适合建造高档别墅区。更吸引人的是，这里与明陵地脉相连，是一块众所周知的风水宝地。
玫瑰园经北京市政府批准兴建，由刘常明的香港飞达公司跟昌平县房地产开发总公司合资开发。玫瑰园占地49.9万平方米，规划建设别墅800余套，每套售价300万元。这一项目宛如芙蓉出水，甫一开盘就被誉为"首都第一别墅"。刘常明由此成为新闻焦点人物。
刘常明其实从一开始就没有打算认认真真地造别墅，他无非是拿玫瑰园设了一个局，企图炒一把楼花圈一笔钱就溜之大吉。事实也似乎正是这样，玫瑰园自轰轰烈烈地开盘以后，便没有真正地破土动工过，刘常明雇美国规划师拿出了一套十分精致豪华的规划图和别墅设计图，然后频繁地刊登广告，四处招商。他像一个诡谲的猎人，把一块天大的馅饼挂在半空中，等着猎物自己撞上门来。
