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冯仑为人经商大智慧：理想丰满
-第1节：序：站得高，尿得远(1)
序：站得高，尿得远
1949年新中国成立后，毛泽东为了让中国人民迅速过上共产主义的幸福生活，在中国大力推行公有制，普天之下，皆归公有，率土之滨，莫非国企，结果却发生了三年灾害。中国经济发展缓慢，甚至停滞。1976年之后，邓小平所推行的改革开放战略的核心就是大力发展民营企业和市场经济。30多年过去了，民营企业已撑起中国经济的大半江山，贡献了70%的就业、50%的税收和50%以上的公益捐款。如今，中国人均GDP已步入中等发达国家水平。
民营企业由野蛮生长到理想丰满的内因，即自我完善的历程固然重要，但它赖以生存与发展的外部政策与体制环境也十分重要，甚至是决定性的。例如保护私人财产权利的制度，倘若一个人拼命干活、创业、创新，把企业做大做强，到头来工作成果（具体表现为个人财产或金钱）却与自己毫无关系，或关系含混不清，要么只有几十年使用和支配权，要么今天说是你的、明天有可能又被剥夺，那他立即会作出一个理性的决定：放下手头的活不干了，拔腿开溜。又比如充分自由竞争的市场经济制度，如果没有充分自由竞争的市场经济制度，不让市场在生产要素的配置方面起决定作用；如果一个微观经济活动不是由企业和消费者决策，而是任由政府行政权力无限延伸，用闲不住的手代替市场这只看不见的手，既发结婚证，又管做爱姿势，但就是不管有无高潮和生不生孩子，那企业就只能野合（违规）或自宫（退出市场）。市场效率一方面取决于交易速度的快慢和交易成本的高低，另一方面也取决于市场对企业家创新能力的定价（即超额利润的高低）。什么叫好政府？什么是有利于完善市场经济体制的好政策、好体制？关键要看它是否能提高交易速度，降低交易费用，以及提高对企业家创新能力的市场溢价。要做到这些，最好的办法就是小政府、大服务，小管制、大市场。比如企业创造出利润完成初次分配后，再通过缴税或消费者购买以及公民个人公益捐款等方式完成财富的二次、三次甚至四次分配。分配过程必须有一整套兼顾公平与效率的良好制度，以及切实有效的自我调节机制。最后，还必须建立确保上述几项市场经济制度能够有效运行的基本制度和法律体系、政治体系（民主与法制）及社会体系。总之，这些都是民营企业持续、健康发展的空气和水分。失去这些，民营企业就是无水之鱼、无本之木，岌岌乎，危乎哉。
自清末以降，无论哪种民营企业（官助商办、洋人买办、海归创业或草根生长），绝大多数都没能活过20年。这其中最关键的原因，不是死于商业竞争或市场周期性波动，而是死于制度摩擦，即被一次次社会制度变革与震荡绞杀殆尽。而同一时期被我们在市场竞争中打败，甚至被逐出市场的外国公司（如英资联合利华等），100年后却挟其新技术、新产品，堂而皇之地卷土重来。洋人的民营企业之所以长命，关键在于它们赖以存在的市场经济的基本制度，如私人产权、自由竞争、合理分配及民主法制是一直存在并且不断完善的。而在中国，自改革开放以来市场经济体制虽逐步确立，但仍不完善，有时甚至还拉抽屉，往回退。在这过程中，民营企业的主要死因仍然是体制博弈而非市场竞争，这就是中国民营企业的历史悲剧和宿命。
-第2节：序：站得高，尿得远(2)
如果说5年前我叙述民营企业的"野蛮生长"时，主要是检视民营企业在自改革开放以来的剧烈制度变迁中，所承受的从原罪到死亡的一系列痛苦经历，和从痛苦中挣扎出来的逃生之路，那这本《理想丰满》的重点，则是观察民营企业长期、持续、健康发展的外部体制和社会生态。换句话说，理想丰满是有前提的，即必须要有完善的市场经济体制和民主法制的政治体制，以及维护公平正义的社会体制。
我幼时尘饭涂羹，和小哥们儿叫板时就嚷嚷："你能行，就你尿得高？！"及至成年，始知要想尿得远，就必须要站得高，所谓从大处着眼，从远处着力。民营企业经历改革开放30年之后，要想跳出历史的周期律，就只有更加主动地推进经济、政治与社会体制改革，这就是"大处"，也是民营企业要想尿得远的"高处"。民营企业与市场经济改革的进步程度休戚相关。对此，我们从未丧失信心，即使面对挫折也是"一直都想走，从来都是留"，因为我们深信"我喜欢你（祖国与市场经济）是因为你爱我"！
这本书的写作，仍然采取口语体，恰逢万通创立20年，公司内部先后组织过近20次讲座，听众都是从网上报名来的员工，历时5个月，总计有近400人次听讲，这是我和公司员工最广泛的面对面交流。本书书稿是在演讲记录的基础上改写而成的。万通公司品牌公关部张志喜、刘刚在组织方面用力甚勤，喻潇潇把所有录音转成文字记录稿，殊为不易，十分感谢。为了和《野蛮生长》风格保持一致，这次仍然请著名动漫画家聂峻创作了近40幅插图。全书的初稿写作、结构梳理及风格确定由我完成。我要特别感谢妻子王淑琪，她对全稿完成和最终厘定文字不遗余力，贡献良多。另外，中南博集天卷文化传媒的黄隽青、王勇、一草诸君和我一起讨论重要章节，提出了许多有益的建议，在此深表谢意。
书是生命的行状，所以中国传统士大夫的四大理想"起它一个号、坐它一乘轿、刻它一部稿、讨它一个小"中就有"著书立言"一说。我未能免俗，而且还幻想站得高、尿得远，终于授人以柄，幸好大家都知道"理想很丰满，现实很骨感"。
是为序。
冯仑
2011年11月2日于台北
-第3节：理想(1)
第一章 理想
理想是件大事。我们从进幼儿园那天开始就频繁碰上这两个字，人生每一阶段都有好人跟我们讲这个词，比如幼儿园阿姨、学校老师。你会发现都是好人来跟你说理想，而坏人都是跟你谈钱。有一些成功人士和贴了很多道德标签的人也爱讲理想，我们的领导人更爱讲。所以理想这件事在我们生活中似乎像空气一样哪儿都有。其实对理想最大的考验，不在于是不是贴墙上、不在于怎么说或做，而在于每天你做决策、过日子中，怎么对这件事情不断地剪裁度量，最后取得什么样的结果。
愿景和价值观加起来叫理想
什么是理想？我想它包括两方面，第一，理想是心中的愿景，也叫梦想、规划、憧憬，总之是对美好未来的描述。现在MBA课堂上把这叫愿景，而之前我们叫它梦想，或者用最朴素的表达方式：长大以后干什么。
我读商学院时，老师总让我们把愿景和规划、理想分清楚。其实在我看来分不清楚。老师讲愿景是没有时间概念的，也没有具体行动目标和计划，那个愿景就是一个梦，很虚。对于理想，你还可以开始稍微画个蓝图；而关于计划、规划，就可以有更具体的路线图了。做学术的人喜欢用"愿景"这个词，但我更喜欢用"理想"。几十年的生活经历让我深刻体会到，理想是梦想，是方向，实际上就是未来的某一件事，比如小朋友说当工程师、当警察、当明星，很具体。谈理想的人最重要的就是要有梦，要能用这个梦每天激励自己，然后自己挺高兴，而且开始有干劲。我记得有一位法国思想家傅立叶，他的梦想是要创造一个未来新社会；他怕自己睡懒觉，就让自己的仆人每天在他该起床的时候说："该起床了，伟大的理想正召唤着你！"他每天用这件事激励自己，所以每天都特兴奋。这个故事给我的印象太深了，所以我每天一睁眼也老想这句话。有朋友问：你20多年来每天睡那么晚、起那么早，还这么兴奋，怎么那么大干劲呢？其实这就是梦想在发力，它会让你觉得生命有意义。
对我来说，这个意义就是我要创造有价值的空间；我每天多工作一点儿，让我们写字楼做得更好一点儿、租金更高一点儿，这就有价值。后来决定做立体城市时，我觉得我在地球上矗立起这样的城市，让住在里面的人们更便捷、更环保、更幸福，我这个生命就挺有意义。虽然这个立体城市还不能马上矗立在我眼前，但每天我走它也走，我一直都没有接近它，但它老在前边吸引我，我就特有干劲儿；偶尔回头看，发现已经在寻梦的路上走出相当远的距离了。
理想一个很大的功用就是自我激励。你会发现每个有干劲的人，其实他心里都特别有梦想。我在听马云的演讲时常常想：这个才100斤的肉身，哪儿来这么大能量呢？他说他的梦想是让天下没有难做的生意，按照这个目标他每天向前冲，每天都有使不完的劲。
第二，因为它是梦想，离实现总还有距离，所以会推动你学习。其实理想这件事挺实在也实用，比如我把立体城市当理想后，却发现自己什么都不懂，于是买了一堆书回来看，又不断召集团队开会研究，但还觉得不够，于是就到美国、全世界去看。为了实现既定的理想，你会不停地想方设法去学习。所以有梦想的人学习能力特别强，而且他不拒绝任何新东西。我在十几岁的时候曾经有很多奇怪的想法，梦想自己成为一个思想家，于是天天看书、琢磨；家长有时不让通宵达旦地看书，我就在台灯上面罩着报纸偷偷看，有一次困得睡着了，报纸差点儿被点着了；13、14岁那会儿不懂文言文，但会逼着自己硬着头皮往下啃。那时要是没有理想，我哪有那么大干劲儿啊！但是因为心里头那盏灯点亮了，剩下的事我们就都会做了。
-第4节：理想(2)
有理想便会自我约束。你要达到这个目标很难，所有人都跟你竞争，你就得放弃很多东西才能够往前走。我过去在工作单位时，机关分房的事情曾几度令我很困惑，仔细想了想，我觉得不应该把它当成烦恼。那个时候，想分到房首先要熬资历，要处理复杂的关系，上面几级领导相当于几级联立的方程式，谁都可以左右你，他们相当于方程式里X和Y，是变量，你必须见人说人话，见鬼说鬼话，可能这边方程平了，那边方程又不平了。在单位里要么就横到底，要么就蔫到头。因为我心里头有别的梦想，我就选择了离开。第二个单位说干满1年就可以有房，但做那份工作离我的梦想又有点儿远，我又决定离开。第三个单位是国家体改委，当时单位说1年内就可以有房，我仍然觉得对我的梦想是干扰，最后我跑到海南去了，按照自己的梦想聚焦，把很多诱惑都扔掉，最后无意中变成做房子的人，住房选择上反倒比在先前那几个单位自由度更大。我有时候回原单位，看到当年的同事们还在当时熬出来的房子里住着。理想有时候会逼着你舍弃当下确定的利益、选择未来和不确定的方向，这样的人生自然会跟别人不一样。
理想的背后其实涉及价值判断。好人喜欢对我们讲理想，比如领导、教授、国家领导人、人生导师；坏人都是在具体讲事，如怎样搞定人、怎样拿钱。
理想本身包含着价值判断，这个价值判断非常重要，首先是是非的判断，其次是道德的裁量。我们每天碰到很多事，你得剪裁，确定好和不好、要和不要。比如很多人说民营企业行贿、受贿，我们为什么不做这些坏事呢？这就是道德判断在起作用。我觉得这件事是坏事，会妨碍我实现梦想，可能会在半道上把我整死，就像踢球一样，裁判罚一个黄牌，我就出局了，那我前面20年可就白辛苦了！所以不利于梦想实现的事就不做。这样一剪裁，人生简单了，也轻松了。
人生最困扰的是满脑子糨糊、是非观念太乱，今日之我跟昨日之我打架，明日之我又挑战今日之我，白天的我和晚上的我打架，晚上的我一醒来又后悔。这么多纠结闹心，这种人生便是最不快乐的人生。最快乐的人生是价值观单一，比如信佛的人持斋、礼佛、自律，看见荤腥肉和女色也不动心，他很容易就幸福了。有理想的人会把自己的生命简化。我们是追求理想、顺便赚钱，而不是追求金钱、顺便谈谈理想；理想在钱前边。我爱讲王石的故事，他创业很久一直把理想放在前面，钱放在第二位。这27年他算账的方法非常简单，就是有利于公司发展的事、有利于股东的事、有利于自己成长的事放在第一位。因为理想，所以简单；因为简单，所以成功；因为成功，所以永远。
-第5节：理想(3)
我们现在跟猎头公司打交道很多，他们不断猎来猎去的，很少谈理想，都在谈价钱。现在公司的老员工都是在价值观上比较接近，最后才谈钱的。有位老总在万通快20年了，从没跟我谈过钱，正因为这样，大家内心就很纯净，很开心。我跟他没什么私下的交往，因为性格不同，年龄有点儿差距，社会关系、朋友圈子不大一样，但是价值观一致，他始终埋头往前走，顺便也没少赚钱。这就跟宗教信徒似的，我们一进万通，就好比进了这个庙，在这里大家念的经都是一样的，都把个人的钱财之事放到第二位。庙里的和尚每天不太谈钱的事，但外边来的客人要谈钱，于是放个功德箱随喜。所以价值观帮你选人、算账，帮你把一些复杂的事简单化，形成公司治理的方向。目标和价值观，两件事合起来叫理想。
做好人就是买单，做坏人就是抢劫
有一些事当下很难判断，比如说今天研发中心要不要设。我们每年在营业额里拿出0.5%的钱搞研发，鼓励创新，但其他很多规模差不多的公司并没有设。还有做商用不动产的未来怎么样，这事儿当下也不能看见结果。
那么怎么来决策呢？我的工作就是看别人看不见的地方，算那些算不清楚的账。比如说某件事我们优先跟谁合作，我们在做CBD竞标期间，有天晚上许总问我两个竞标公司都挺好，怎么办？这有点儿像《非诚勿扰》节目，我们要决定亮谁灯、灭谁灯。我说一个是看两家商务条件怎么提，另外一个考虑是看对方的企业性质和价值观。在双方开的商务条件是一样的情况下，选不同的人合作未来结果会不一样。那两个竞标公司中，一个是民营主导的，一个是国有的，规模都一样，都很好，但是国有这家公司跟我们已经有很多业务合作，而且对我们一直很支持；另外一家民营企业，跟我们没有直接的业务，而且过去曾经在某些业务上有过一些误解。怎么选？我每天碰到的全是这种事。这时价值观就会起重要作用了。我们要做受人尊敬的民营企业，我认为民营企业更有生命力，未来更持久，而且民营企业还有一个特点，老板不变，我们跟他们合作，未来10年、20年，这个人还在，正向优势会不断累积。国营机构好是很好，但如果换人了，这种累积就可能会中断。所以我们就选民营。大家知道我们是民营，我本身价值观会更倾向于民营企业。
我们跟政府打交道，为得到好处要不断花钱。我们为了拿一个项目，已经花了好几千万了，这跟相亲似的，本来我们只是想买一件新衣服，为了这件衣服搭了一支口红，没想到口红比衣服还贵。这也跟价值观有关，因为有些人、企业把钱用在暗处，可能会节省一半成本；我们要做好人，所以都做在明处，做些公开的政府希望我们做的事情，成本也就大了。
-第6节：理想(4)
董事长的决策就是在不确定的环境和不确定的数字中去做一个确定的决策。在一个时空变化的未来当中，我们做一个相对确定的决策，让企业能够度过这些不确定性，走到理想的附近。这是一个非常困难的事情，最终只能靠价值观来引导。
其实一个公司不是做事越多越好，而是正确地做事和做对的事情，或者用正确的方法做对的事情，这也是最难的。比如物业管理这件事，总是有客户投诉，各个项目的物业都面临着如何提高服务质量的课题，我们价值观是学先进、傍大款、走正道，或者说眼光好、手艺好、良心好，做三好学生，总之我们要做一个很正派的企业，这样有投诉的时候我们得妥善处理，同时我们还要对项目进行二次规划，不断改进。我们有缺点、有错误，这方面我们认账，该给人赔的我们要赔，这样客户在感谢我们积极主动解决问题的同时，也会进一步肯定我们，在我们另外有项目的时候，他们还会去购买。与此相反，在物业问题上社会上还有另外一种处理办法，比如有人告诉我给投诉者家塞纸条威胁，反正都是打印的，条子一塞，肯定啥投诉也没有了；在北京还曾发生过这样的事，就是将领头闹事的一棍子闷倒，这个社区也立即消停了。可见，价值观不同，做事的方法是完全不一样的。我老说做好人就是买单，做坏人就是抢劫；好人花钱买改正错误、提高满意度的单，做品牌也要买单。只要有人说他没梦想、他就想挣点儿钱，那你得把自己的口袋看好，因为这个人会设法蒙走你口袋里的钱，甚至加害于你。
我总是说做好人很贵，做错的事情便宜，因为你老是占人便宜，比如坑蒙拐骗偷，懒馋占奸猾，全是拿别人的钱。"品味生活、品质万通"这八个词挺好，但是挺贵，好词都贵。坏人都不愿贴这好词，他要省钱，但是他未来要付出的代价却可能非常大。比如我们有一项目在成都开盘，我们跟万科的业绩是一样的，因为我们那八个字花钱了，大家相信你，在困难的时候，还能支持你。而其他一些公司的业绩则比我们两家差很多，还有更差的都跑了，那些只做一锤子买卖的公司则可能已经不在了。
理想和价值观让我们做对的事情，做贵的事情，做长远而有意义的事情。而错误的价值观则会引领企业做错的事情，可能当下会省点儿钱，但未来会付出更大的代价，乃至被淘汰出局。
理想能让人们有毅力。四川有很多老太太一路磕到布达拉宫，毅力来自于她们的信仰。我在台湾骑自行车的时候9天骑1100公里，我觉得我挺有毅力；但路上碰上一个妇女磕头环岛，我一看比我还猛。我停下来问她，你要走多少天？她不多说话，就说她要拜拜。她心里头有一个东西，那就是景仰、信仰或崇拜。
-第7节：理想(5)
理想会让你有无限大的动力和毅力。我飞纽约50次了，其中最困难的一段是经常要打干扰素那一年。我十几年前去一个医院体检，因为针头不干净传染了丙肝病毒，现在是健康带菌。当时医院的治疗方法是一周打一针干扰素，每次打完针后都会发3天烧，平均体温在37.5度到38.5度之间。那一年我打了近50针，大约130多天都在发烧，每天面黄肌瘦的。当时的梦想是非要在纽约弄一个"中国中心"，中间经历了很多曲折，直到2009年我才终于把合同签下来。
古人讲君子必有坚韧不拔之志，才有坚韧不拔之力。人的毅力的弹性，就像橡皮筋能抻很长。就我这成天在外折腾、平素完全没有时间锻炼的身子骨儿，走130多公里戈壁滩照样也能扛下来。在年轻的时候受的教育是：要实现理想，必须文明其精神、野蛮其体魄。为了让身体变得结实，我和几个发小故意喝生水、淋雨，慢慢就变得能屈能伸，怎么都能活。理想就是在黑暗隧道尽头的光明。因为有这个光明，你不会恐惧，你还会有动力坚持往前走。而如果这个东西灭了，你就没有了目标和方向，就会恐惧乃至迷失。
我想起鲁迅的小说《过客》。有一个小孩在一个夏天支摊儿卖饭，路上来了一个伤者，问前边是什么，吃饭的人有的说是坟墓，有的说是鲜花，于是那个人继续不停地走。在人生的路上，有的人看见坟墓，有的人看见鲜花，其实都是一个方向。人死都不怕，还怕活吗？反过来说一样，人活着都不怕，还怕死吗？死的时间很长，所以先要好好活着。你心里头有鲜花，你可以不停地走，心里头是坟墓，也可以不停地走，坟墓是宿命，鲜花是希望。当一个人有了宿命和希望的时候都会有毅力，比如我逆来顺受，怎么苦我都认了，这就是宿命。有的人看到的是鲜花，那他就是在奔向理想、拥抱未来。
现在大家都在讲"理想很丰满，现实很骨感"。怎样让有骨感的现实朝丰满的理想逐步接近？理想就需要阶段性地被鼓励，就像马云那样卖点儿股票，套现1、2亿港币，体现创业一个阶段性的成果，给自己一点儿鼓励。我们要把理想和现实之间这座桥一段一段接起来，在每一段都给自己一点儿回馈，让自己可以享受一下这些许的成功。这些阶段性的小成功串起来，最后必然就能通向最终的理想。
-第8节：公平(1)
第二章 公平
公平这个问题，最近几年表现为收入差距大、两极分化、贫富不均；还有很多话题与之相关，比如官二代、富二代、显二代等等。社会上关于公平始终很纠结，抗议的人多数是弱势群体、民工、上访的、盲流、无业人员等等，他们发出的质疑、抗议都在说不公平。社会有很多不安定也来自于对某件事情的不公平的愤怒。
公平这个话题现在几乎天天都在讨论，连总理也特别爱说公平正义。
起点公平就是机会均等
对公平这件事可以从不同立场来看。在思想史上一直都有两派观点，一是起点的公平，一是终点的公平。所谓起点的公平就像运动会上跑步，枪一响，大家都从同一个起跑线出发，但是大家的速度总会有快有慢，否则刘翔也当不了冠军。强调起点公平暗含着终点上是有差距的、不公平的。邓小平讲让一部分先富起来，这句话讲的时候，起点是公平的。但今天看，人们所关注的所谓收入差距大，是直接看向了终点，一部分确实先富起来了，但是差距有些大。
立场不同，心态就不一样。我1989年开始做生意那会儿，没人给我发工资，我和很多人一样也是下岗职工，那时候大家是起点公平。折腾了20年，有的公司破产了，有的公司还维持，有的收入多点儿，有的收入差点儿。20年以后，你说不公平了，那之前这20年的政策难道错了？1989年我起跑时，大伙儿都一样啊，今天说收入差距给整大了，那我也有想法。
强调起点公平、一致性或等同性，却不承认终点的必然差距，那在运动场上就没法儿玩了。所以起点公平是强调竞争。愿意强调起点公平的，多数是强者、自信的人、愿意创业的人、愿意保持市场竞争环境的人。就像在运动场上跑步，刘翔肯定愿意起点公平，因为他跑得快，起点公平实际是激励大家奋力快跑。
从学术上来说，起点公平更多是强调机会均等。比如说教育，不管有钱没钱，不管是官几代、富几代，大家受教育机会或教育条件是一样的。公立教育由政府来承担，就不能够有人受歧视。除了那些私立的贵族学校不谈，有一些特别好的公立学校，像北京人大附中，收取高额费用，只能是特别的人或者有特别关系者的孩子们才能进去，这就叫机会不均等。机会均等在教育上应该是有教无类，所有孩子都能够公平地享受教育；至于施行教育以后，孩子们努不努力就干涉不了了。像国外发达国家，学校教育水准都差不多，有些孩子就是不爱读书，天天玩，起点是公平的，但是你没学出来，逐步跟人拉开差距，那就不能怨政府了。
另外每个人有就业的权利，在国企小孩儿可以顶替父母岗位，非国企就没有这样的政策，这就可能发生机会不均等的现象了。大学毕业后大家自由择业，毕业生自己去网上找机会应聘，这就叫机会均等。但任何时代总是会有一些人可能有些特殊背景，他不需要这么辛苦，直接想去哪儿就可以去哪儿。比如文革的时候参军，普通人家的孩子要先到农村插队，但也有干部子弟、军人子弟直接就可以去当兵的。华谊兄弟的王中军就是这样，他父亲是部队的一个领导，他当兵直接就去了，等他办公司的时候，才发现居然连入伍手续都没有，后来才回到北京补办。入伍时，部队首长问他，是想学技术还是想长干呢？那会儿学技术就是以后到工厂工作，长干就是永远在部队学军事。他说我要长干，后来就当了侦察兵。显然，在那个年代他的机会跟普通人不一样。
-第9节：公平(2)
再有现在看病，也有机会均等的问题，我前两天去301医院看个病人，发现病房拥挤的程度让人瞠目结舌。中国医疗资源十分紧缺，所以看病过程中一定有机会不均等的现象。我们在三亚海棠湾项目边上有一个301医院，投了20亿，可能多数人还是没条件去那儿看病。据报载，目前中国医疗资源的80%是向公务员特别是中高级干部倾斜的，显然，医疗资源不是对所有人都平等地开放，而机会均等是要求大家在教育、医疗、就业方面都一样，只要我作为公民，我想去就应该能去，不应该分这么多等级。
另外关于社会事务管理的机会均等，就是我们通常讲的民主。一个公民，我有权利对某件事情发表意见，然后参与社会管理，不能说我是普通老百姓，我就不能管。比如在西方还可以参与组织政党、竞选，什么人都行，这就是机会均等，在社会管理方面的机会也是开放的。你想做的事情有充分的自由，社会不给你设置障碍，只要你愿意做，在第一天你进入的时候，门槛是一样的，至于你能不能像奥巴马一样从科级干部选上总统，那要凭本事了，这就是在起点上强调公平的结果。
官二代，富二代
我们常听到一个词"基尼系数"，它是西方经济学理论当中的专业术语，主要用来衡量一个社会收入差距程度的一个指数。基尼系数到了0.5证明收入差距比较大，到1基本上不能接受。媒体上说中国基尼系数已经到了很高，西方认为到了这么高的国家一定要崩溃。事实上关于基尼系数，政府从来没有指定过哪个机构专门去做入户调查，发现就是一些经济学家为了要研究一些问题，组织一些人做过简单调查，但也不是准确抽样，大家只是社会心理上的感觉，成为经济学家的演绎。
今天中国的收入差距比过去几十年，特别1976年以前大很多。我研究生刚毕业工作时，我母亲跟我打赌，因为她觉得自己工资挺高，有好几百块钱，我那时硕士毕业拿70多块钱，她说你这一辈子不可能赶上我。今天我已经远远超过她了。因为按照她在文革前毛泽东时代的概念，一辈子工资涨不了多少，那时候是结果公平，大家都一样，所以她觉得不可能。如今不同了，李彦宏在全球100个富人里边，他排在四十几位，中国有1亿以上投资能力的个人已经有2万人，这是私人银行调查的财富报告数据。有上千万投资能力的人有几十万人，整个民间的资产是60万亿，私人手里的钱非常多。不到20%的人拥有银行存款的80%，显然收入差距的确很大。但其中工资性的收入带来的差距占的比例不是太大，最重要的是资本性的收入。比如股票投资，另外现在创业板上市老板的股份可以变现，还有一种财产性收入，比如买房。
-第10节：公平(3)
这从消费上也能看出来，比如中国发展经济当中，生活有所好转，但普遍还有很多压力，比如看病、就医、住房，但另外一方面，奢侈品商店在中国越开越多，北京国贸商圈，LV都开了两家，爱马仕一个包几十万，还是拥趸无数。我有一个朋友，去年很开心，他帮助外国一家公司卖飞机，他老板跟他讲，你在中国能卖出10架，咱们就算非常成功，因为每架飞机都1000万美金以上，贵的4000、5000万美金，很难卖。我前两天在迪拜碰到这个人，他说去年卖出去21架飞机，他赚了超过1亿，令老板大跌眼镜，笑得合不拢嘴。可见，中国有钱人非常多，飞机、游艇、豪宅最近几年很火爆。
我们讲的收入差距大，一种是显性的看得见的，但还有一些是隐性的，我们为什么要仇官呢？因为官和富有一定的关系。比如每弄出一个贪官，都有8套、10套房子，家里都有几百万，现在出来上千万都不稀罕，最近起诉许宗衡3000多万，上亿的也都出来了。而且官越小，贪得越大。权力带来利益上的分配不公平，在中国目前这种社会现象很多，所以大家对官二代有意见。不是因为他是官二代挡了我们升官的路，而是我们不知道他从哪儿来这么多钱，还这么嚣张。有个省级官员和他太太贪污，他被判了无期，太太被枪毙，但是他把很多钱转给了儿子，把儿子弄到海外，他儿子后来追一个女孩儿，钱被人家全部卷走了，他又变成穷人了。这些人大部分隐性的收入，不在公开场合用，转移到境外或者地下，最近被枪毙掉的湖南某市的纪委书记讲，钱是一把刀，杀了我，我拿这么多钱也不敢用，都藏家里了。在人们心中都知道这种收入差距，但又不能度量。前一种显性的收入差距，大家能够看得到，比如听说赵本山买飞机，总体上还能容忍，因为人家是卖艺的，不容易，大家对这种收入差距容忍程度比当官的要大，因为我们愿意捧他场。后一种收入差距拉大带来的是对致富路径和过程，以及道德和法律的合规性的讨论。
另外一个关于公平的角度涉及横向的公平问题和纵向的公平问题。横向的公平问题就是不同职业、不同产权形式、不同阶层、不同性别之间的公平，这是横向来比。比如我们跟国企比，凭什么我们民营企业职工收入低，国企又垄断还收入高？查出国企用公家的钱买福利，比如团购房子分给他们，民营没办法这么做。另外有很多隐性的，比如他们就业比较稳定，竞争性不强，一干干一辈子，收入比较多。民营则不够稳定。
现在官二代有机会当官，富二代经商机会也比别人多，这样在起点上又不公平了。从纵向来看，越往下传越不公平。过去科举是解决当官纵向不公平的问题，今天公务员考试也是。有个小地区招的公务员都是20多岁，一查他们家都是当地当官的，舆论哗然。现在公务员考试，一个职位几万人考。通过考试的方法让整体公务员素质增加，各种各样的人可以去考，不断筛选、竞争、提拔。如果以后开放党内民主选举，通过民意基础加上竞争机制、外部监督，减少政府体制内纵向不公平，逐步可以做到用人透明诚信。
-第11节：公平(4)
富二代、富三代问题怎么解决呢？西方解决方法是收遗产税。美国都收遗产一半的遗产税，中国未来至少也得收一半。你得交现金，不能交资产、交股票、交房子。这样房子你得打折卖，还得缴税，所以有钱人缴遗产税是为社会做贡献，一大半都交给社会。政府收了遗产税以后办医疗、办学校、治理环保等公共事务，最后普遍造福老百姓。比如李彦宏挣100亿美金，至少一大半交给社会，所以我们得感谢他，让他赶紧挣钱，挣了其中一半是给咱的。但是现在没有这个税收，那么富二代跟我们的孩子就不公平了。这些富二代全部躺在这儿吃喝，但什么机会他都给你拦住，你有发明创造刚想弄，他给你买了，他把各个最有利的位置都占据了，把大家发展的路拦住了。而遗产税能够让所有的人自由创造财富，令竞争的起点更公平，也有利于社会形成创业奋斗的正面风气。
美国富豪为什么捐钱呢？很大程度跟遗产税有关。巴菲特到70岁左右开始琢磨这个事情，最后说全捐了。因为这些股票是以股权形式存在的，他不捐，他死以后要缴所得税，那就得卖这些股票。那股价就会掉，公司其他股东就不干了。但是他捐给公益基金，他可以在活着的时候聘请专业的人来管，政府不能剥夺，永远是社会的，虽然他没有所有权，但他有支配权，可以通过信托和法律来保障。遗产税增加了社会公益的资产，促进财富在人群中横向再分配。
在中国为什么有时捐款没动力呢？因为你捐了一块钱，等于捐了一块五，你捐的钱是税后的。我们做了一块五的好事，给了五毛钱表彰，那就不做了，还惹事，还让人家知道我有钱，遗产税鼓励了公益捐款，调整了结果公平。遗产税能够增加财政的收入。现在中国统计有60万亿私人财产，假定今后20年之内，这些人陆陆续续过世，这些资产增长成100、150万亿，可能遗产税也有50、60万亿。给予社会对大家也是好事。政府掌握时机推动遗产税的法案很重要，但是太早也不行，大家就不挣钱了。太晚也不行，太晚已经交给第二代了，财富报告里说，大概有20%左右的富人已经把权力交给第二代了，如果他已经交完了，你才出遗产税，就收不着了。遗产税过重会导致财富创造的动力减弱，也会导致资本外移，钱跑了。台湾曾经遗产税是50%，很多台湾人就把钱转来转去，把公司迁出去或者死在遗产税低的地方躲过去。最近马英九上台把遗产税降到10%，海外的钱又回到台湾。香港和新加坡是没有遗产税的，所以很多人移民过去。
还有一种解决收入纵向公平的方法是用政治运动，我们过去五千年是用农民起义的方法，最近一百年用革命的方法。当一代人刚刚挣点儿钱，就闹革命了，抄家、斗地主、没收，这样只能富一代，甚至半代。我有个朋友，他的父母曾经是富二代，1949年以前家里是地主，斗地主把他们家的东西都收了，他们家就变成贫一代，改革开放这几年做生意，他又赚钱了，又变成富一代，他的小孩儿变成富二代。朋友跟他小孩儿说，你别高兴太早，富二代过两天可能还是贫一代，因为咱们国家老动荡，过两天没准儿又革命了。
-第12节：公平(5)
社会不断通过政治运动、革命方式来解决纵向的不公平问题，这是不好的办法，因为每一代人的心里都结下了疙瘩，不能和解，你把人家东西抢走，总是不快乐的事情。抢的人是当下快乐，但是因为你是抢的，不善于管理，这东西很快也没有了。我们还是要着眼于法制、税收、公务员考试，通过一些理性的能够持续解决社会问题的方法，而不应该用一些暴力的激进的革命的方法试图一夜解决纵向不公平的问题。
我到台湾见到一个老兵，他们家以前是地主，很有钱，藏到罐子里埋着。1945年土改把他们家产全分给了农民，结果他们家的长工、佃农都有地了，把他们家人吊着打，有的给整死了，他跑到台湾当了国军。他说我们家祖上好几代人辛苦，现在积累都没有了。
我们一个合作伙伴怡和洋行的主席出生在上海，他说1949年军代表找他们签字，把他们家在大陆的东西都没收了，分给广大的人民，他觉得不公平。改革开放以后上海招商，把他们家原来在外滩的一栋楼要卖给他们，很贵。他觉得当时是我们家的，你拿走了，最后又卖给我还是不公平。所以公平这件事情很难做到大家都满意，一部分人认为的公平，对另一部分人不公平。追求公平的过程往往导致更多的不公平，这种历史的循环和悖论经常看到，令人悲哀和无奈。
-第13节：传承（节选）(1)
第三章 传承（节选）
民营企业发展到今天，存活下来的好公司长的有30年，短的将近10年，万通也有20多年了。现在大家越来越多地关注富二代的话题，比如汪小菲娶媳妇、富二代开车撞人等。我在上海还看到专门做富二代自律培训的名为"接力中国"的组织。
我经常接触到一些富二代的小孩儿，在交流中我看到他们眼里有希望、信心，也有惶惑、踌躇甚至恐惧。几十亿的财产和事业突然降临在二十几岁的年轻人身上，会让他们感觉不安。所以我有时会和他们的家长讲，就让他们做点儿自己想做的事情吧。从各方面看，企业的传承、财富的传承、精神的传承在今天的民营企业里已经变成了第一代创业者不得不面对的问题。
这件事情为什么给大家这么多困扰？因为它十之八九都做不好，但还得做，就像人们追求爱情，十之八九都不顺利，有时只是昙花一现，但最后日子还得过，传承也是这样。创业者设计传承的时候像恋爱，制订了很多计划、美梦，看到的却是继承者的改弦更张，甚至背叛。
政治也是这样，大部分政治上的传承都是事与愿违，特别是在集权体制下。像毛泽东这么伟大的人都做得不尽如人意，他亲选的继承者被别人踹了，他打倒的人起来否定他。
宗教找继承人经常讲徒子不如徒孙，徒子徒孙能超过祖师爷的很少。所以传承这件事情的成功概率确实不大，和最初的辉煌来比，总是黯然失色或者出乎意外。
中国社会也是这样，几千年来不断在选皇帝，从孩童时代就开始培养他们，最后也还是要面临王朝衰落，再经过动乱、杀戮出现新皇帝，这件事情似乎成为一个悖论，但是又不能不面对，这需要在不可能的环境下尽可能做出好的选择。
不必仇富
传承包括四个方面：财产的传承、人的传承、体制制度的传承、精神价值观的传承。读书时经常讲继承老一辈的传统、理想，脖子上系个红领巾，那都是精神传承，比较抽象，但财产传承则比较具体。
首先看财产的传承。今天在中国要把财产传下去，我个人认为是不大可能的。第一，从中国的历史看，明代是中国资本主义萌芽时期；中国民营企业发展最好的黄金时期是1927-1937年，就是北洋政府倒台、蒋中正北伐后在南京建立国民政府一直到抗战前这段时间，但是那代民营企业的财富都没有传承下来，1945年以后的战乱中民营企业损失很大，再加上共产党在1956年进行社会主义改造，民族资本被迫把财产都裸捐了。所以在中国历史上，财富没有成功传承过两代的。
土地也是一样，1945年前大陆把有地的人叫地主，抗战以后实行土改，共产党统治区把地主杀了、土地抢了，分给没地的人，所以对于地主来说没有传承。对于拿到土地的人来说也没有传承，1956年全国发展人民公社，国家又把地拿走了，所以也没传下来，今天仍然是国有土地，农民只是租用，免费在国家的土地上耕种而已。
到了我们这代，经过改革开放，民营企业进入第二个黄金时期。从以往的制度、基因、文化、历史来看，在中国没有传承财产的智慧和制度条件。那么接下来能不能传下去呢？我认为不确定，八成也传不下去。
首先来看税收，假定你有一套房子价值100万，你如果要卖掉，需要缴增值税、所得税、契税，这样一大半所得都交掉了。如果你不卖，死的时候得缴遗产税（这在个税不远的将来就会征收），遗产税至少缴50%，就是价值100万的遗产要缴50万税。如果遗产是房子，就得先变卖房产，换得现金，这一过程完成后，可能只能剩下70-80万，再缴完遗产税，所剩不过20-30万而已。若遗产是现金，也一样要缴税，只不过损耗少一点儿，但也得缴一半多。股权或者其他财产的转让也要缴税。
这样看来，第二代没什么可指望的，所以也不用仇富，党都替人民安排好了，富人的财产都是大家的，就算你坐拥百亿，除非有本事不死，一旦去世，这都是社会的钱。有产者想把钱在中国传下去的梦想显然要大打折扣。对于老百姓来说应该鼓励富人好好赚钱，因为他越富，咱沾光越多。所以，就像富人想把钱都传给第二代一样，仇富本身其实也是不理性的。
-第14节：传承（节选）(2)
在中国、美国这样有高额遗产税的地方，都很难实现财富纵向传承。中国社会遗产税的法律一旦正式出来，我相信全国人民都会拍手称快，但各路首富、二富可能就没精打采不想干活了。所以目前很多中国人把财富转移到低税区的地方，像新加坡等国家与香港、台湾等地区，它们的综合税率大概10%或者11%。但是如果你转移的方式方法不对，不仅传不下去，还要坐牢。资产转移到境外，操作不好就违法，中国现在的法律是堵，中间会有风险。另外比如你把财产转美国去了，美国遗产税50%，比中国执法、税务还严，而且它在全球征税，就算以后你在中国炸个油饼，都得在美国缴税。新加坡不是全球征税。最近新加坡大选，其中辩论最激烈的话题就是新移民给他们社会带来的挑战。台湾声称全球征税，但因为目前它是一个地区，并不是一个主权国家，所以实际没法征收。
再来看公司治理。财产从第一代往第二代传的时候，在公司治理方面也有很大风险。因为很多民营企业的制度、治理不像上市公司那么先进、透明，多数比较传统。大部分民营企业的决策模型、内部治理结构和决策环境都是偏向大比例的私人股权、集权或者家长制。这对公司财产的安全性不好，它和透明有制约、相对分权的治理模型在决策上成功的概率是不一样的。假定你的治理结构完全私人化，私人占50%以上的股份，属于集权决策模型，如果正确的决策按100分满分算的话，那他经常会做出从负数90分到正数90分的决策，太跳跃，很不稳定，正确的概率不高。比如真功夫集团创始人因为夫妻吵上法庭影响到公司决策，还有些大老板拿公司资金去行贿被抓等等。这就是因为公司是你的，你怎么做决定都没人能拦你。
万通是上市公司，基本不会出现这样的情况。第一，我没有动力，因为我在公司的股份不足以让我冒这个险，我仅占30%以下的股份，我冒险挣了钱，大家分70%，我就分30%，而坐牢百分百是我，我不会那么傻。第二，由于治理结构规范，我们有董事会、监事会、职业经理人，机构是完全透明的，按公司设计的流程我轻易拿不到钱。私人公司的老板可以拿10万、上百万现金去搞定人，但是我不行。所以股权相对分散、透明的董事会加上合理治理、外部监督，这样的公司财富往下传承财产的可能性大一些，但大部分民营企业不是这样的情况。
公司在良好的治理结构下，决策模型带来正确的概率相对会高一些，多数情况下，所做决策是60分到80分，最差的决策不低于60分，最好的决策不高于80分，不会出现大起大落的传奇，有利于连续的正向积累。万通自身的发展就经历了两个阶段，从创业到盲目扩张时期犯了很多错误，我们把它纠正过来收拾干净，大概是10年前，然后才进入到现在的治理环境：每天都有进步，没什么特别伟大的事情，3、5年有点儿大变化，比如上市、投资者进来，一直是连续的正向积累，做不出毁灭性或自杀式的决策。这种模型让财富传承成功的概率相对大一点儿。
-第15节：传承（节选）(3)
企业治理有机毁人亡和人机分离两种模式，第一种结果通常是因为治理方法上出了一点儿事，公司就没了，比如牟其中的南德集团、胡志标的爱多集团。好的治理结构是人机分离模式，领导人出事坐牢了，公司还在，甚至可能发展得更好。比如物美，它的创办人出事了，但这家公司一直存在，市值还涨了，柳传志还对它增加了投资。再比如国美，黄光裕出状况，公司由别人打理，还在继续发展。这些都是上市公司，老板的股权是受约束、透明的，这对财产的传承起决定性的作用。
第三，婚姻中的女人对财产的传递也是重要的制约因素。最近何鸿燊的故事引起很大反响，他有四个太太，最宠爱的是四姨太，大太太在财产问题上已经退出了，不争了。二太太跟三太太联手对付四太太，所有豪门恩怨的故事其实都是重复的。如果老爷子一蹬腿，财产就分成四份了，下边还有二十几个小孩，再往下分，就分没了。所以财产的传承跟婚姻有很大关系。
这种婚姻结构在中国老式家庭很普遍，比如台湾的王永庆有三个太太，现在王永庆家族的财产以三娘系为主，其他两个也都分一点儿，财产就分散了。还有香港的"小甜甜"龚如心，她老公被绑架后失踪了，她经常和一个风水先生在一起，她死之后这个风水先生陈振聪拿着"遗嘱"来索要财产，结果打官司没成功，但是大姐的脸面都掉地下了，后来家里其他人把财产捐慈善了。
中国A股最大的股权过户是因为离婚，当事人是孙陶然，他是蓝色光标公司五个发起人之一，公司上市了，他拥有的股权市值大概2、3亿，因为离婚，他把价值1亿多的股权将近50%转到前妻名下，他前妻就成富婆了。全世界这种故事非常多，每离一次婚就分一半，离两次婚基本就没财产可传了。万通以前有一个美国员工叫米尔斯，越战的时候他在老挝打过仗，战争结束以后回去挣了钱，接着离了三次婚，又成了穷光蛋，只好又来亚洲赚钱，希望万通给他机会。我在美国经常碰到这种人，有个美国人原来在纽约做大律师，工作非常好，突然有一天告诉我他要到达拉斯去了，因为离婚了被分走一半财产后没钱了，只能找一个小地方当律师，消费低一点儿。中国婚姻财产的离婚分配相对还算温柔，只分婚后共同财产，美国连未来挣的钱都要给老婆分，甚至老婆现在用什么香水，未来还得用什么香水，非常具体。比如杰克·韦尔奇离婚签的协议就极其具体。在美国做名人的离婚律师，跟做大公司生意一样，标的很高，很赚钱。
婚内是按照法律来分，婚外女人分不到太多，因为你没有婚姻关系，但非婚生子女和婚生子女有同样的继承权利。最典型的就是香港的二李，梁洛施为李泽楷生了三个孩子，他们是有继承财产的平等权利的，但是他们的妈妈（梁洛施）分不走一半。李兆基家也是，直接人工受孕，一下生三个孩子，孩子们连妈是谁都不知道。如果香港的做法传到大陆，那么跟有钱人生孩子的越来越多，跟有钱人结婚的可能性越来越小。
-第16节：传承（节选）(4)
以上讲的便是财产传承要面临的三个巨大挑战：税务问题、治理结构问题、婚姻家庭问题。解决这些问题成功概率非常小，有些人费尽心机用20、30年解决，做得还行，但是非常累。比如台湾蔡家花了20年时间，在活着的时候就把股权传给子女。这样不管离婚或者遗产税都躲过去了，但是媒体都在批评他。蔡家到第三代不可能再如此玩一遍，毕竟程序太复杂、子女太分散，而且蔡家有兄弟四五个，越往下传承越困难。
中国大陆目前也出现这种情况，一些上市公司很有钱的股东，在活着的时候把股份都转给子女。因为小孩儿还小不懂事，由他儿子的监护人再做一个信托，18岁以前还是由家长来管理，但是儿子是受益人，赚的每一分钱将来都是他的。这样就将控制权、收益权和未来的财产所有权阶段性地做了划分。目前在香港有很多富豪在设计这样一种制度，但生前处理资产的转移问题，在大陆还不是很普遍。一个社会要想让多数富人不去做这种投机取巧的事情，活着时好好赚钱、死了以后捐给众人，那就必须给财富创造者以安全感、荣誉感，挣钱的过程中要尊重他、鼓励他，让他觉得挣的是他的。这才可能让他感恩，更多做善事，不躲避遗产税。
西方有遗产税，所以富人生前捐款越来越多，比如比尔·盖茨和巴菲特，因为他们死后财产一大半会因为缴遗产税成了政府的财产，不如在活着的时候就捐给公益基金，这个基金以后还可以按他生前的设计去运行，他说了算。所以中国应该鼓励私人的公益（慈善）基金会成立，因为人们觉得捐给基金会至少不会被不适当的人乱搞，比如一些公职人员拿这些钱来大吃大喝、办国有企业等。这在历史上发生过，1956年民营企业裸捐以后，政府拿这个钱办了国有企业，成了国有资产，经济差点儿崩溃，所以大家不相信政府会管得比自己好，还不如鼓励他们成立基金会，由基金会找专业人才进行有效治理。这样财富的所有者跟社会之间的矛盾就会减少，形成普通民众跟财富创造者之间的良性互动，最终达成财富所有者、企业家和社会的和解。
只要给时间，让所有人看到财富创造者的财富最终会流向社会、惠及民众，这样真正的和谐社会就有可能建立。如果社会试图用革命的方法剥夺富人财产，那就会乱套，会让社会进入一个倒循环，最后谁也不去挣钱，导致社会动乱和倒退。这样的事情"文革"做过，朝鲜做过，柬埔寨做过，越南也做过，都引发过经济崩溃，于是后来又都不得不改革，开放私人经济，鼓励致富。总之，用法律和制度确保大家安心创造财富、行善，这才是财富传承方面积极和正面的信号。
-第17节：传承（节选）(5)
制度传承与系统有效
制度传承的目标应该是打造一个财产安全、系统有效、合理激励的公司治理制度。它有几个特征：第一，股权设置上避免一股独大，适度加强公司资本的社会化构成。一个人占51%以上就是一股独大，不管是民营、国企、外资，风险都很高，这意味着整个决策机制都寄希望于一个人，而人不是神，不可能永远正确。人是有缺陷、会犯错误的，能力是相对的，所以应该建立股权相对分散、又能够统一协调、理性议事的治理结构，来解决制度的稳定性、连续性和有效性。
一个好的公司的股权设置，大股东应该在30%到40%之间，另外还有其他法人股东（小股东）和散户。这样比较容易做出接近80分的决策。太过分散也未必好，比如像万科的股权分散到最大股东16%，当创办人还在的时候，没有问题，但是往后走，公司权力过于分散，形不成合力、主导，容易做出低于60分的决策，而且公司多头用力，逐渐也会走下坡路，过去这样的事例非常多。所以合理的股权结构应该避免两极化，就是过于分散和过于集中，而应该建立相对集中、统一协调、适度社会化的治理结构，保证公司有一个好的决策环境。
第二，公司要建立一整套透明的制度。一个是对内透明，公司没有什么需要隐瞒大家的事情。比如我们8年前设立万通历史陈列馆，就是告诉大家第一桶金是怎么来的，否则大家会猜测所谓"原罪"，让人把创业者往坏里想。这在夫妻、朋友中间也是一样的道理，你知道他的信息越多，其实你越会把对方往好里想。如果把互不相识的两个男人放在黑屋子里，他们就都可能会想着先下手为强，会很容易打起来。所以在黑暗当中，人容易把事情或对方往坏里想。在对环境不明确的情况下，人有防卫本能，高估风险；但透明条件下，人有安全感，就可以良性互动，甚至给予正面激励。
透明度很重要。比如我不做上市公司董事长了，公司也要审计我，把结果就放在网上，让大家自己看。董事长做的事情也在大家约束之下，包括我每次报销，大家可以看董事长是不是自律的。现在公司的财务、利益、关联交易都很透明。一旦透明，就会获得信任感，增强凝聚力，或者给大家揭弊、纠错的机会，从而防微杜渐，净化组织。
对外也要透明，这样外部对你也有诚信，别人看你不会往坏里想。最好的透明方法就是上市，有了法律强制性的透明义务，信息都要披露，比如买房子、资产处置。上市公司的信用比不上市公司信用要高，用不上市的股票去银行抵押贷款，银行一般不借。但用上市公司股票就可以从银行拿到贷款，因为除了可流动以外，上市公司很重要一点是透明。
-第18节：传承（节选）(6)
公司对外的透明度还可以有效促进内部约束力的加强，包括人的制度约束、道德约束、行为约束，保证更好地执行制度和传承。人在黑屋子里没人看见的时候，可以随意变换姿势，但是灯光一打开，你变姿势时就会觉得别扭，这叫自律，因为有道德羞耻感。越透明，不雅姿势越少。所以将公司置于完全透明的环境下，就可以减少多余动作，确保好的制度可以有效地传承。
公司需要把内部制度和外部社会的接口纳入管理范围。公司作为一个组织除了盈利功能以外，还要满足别的功能。比如企业社会责任的功能，公益和盈利需要分开，不能又像公司又像慈善机构。一个组织越细分，它的功能协调越好，系统健康，组织生命力才越强。单细胞的组织，生命力都很弱；或者多细胞组织很多功能混在一起，界限不清楚，也会很乱。有些民营企业，私人消费、捐款都从公司出，公司就容易崩溃。
私人股东不能在公司里拿钱消费，比如买房。你应该建立私人公司，以便和公众公司的业务分开，同时也应和公益的事情分开。私人业务可以相对不透明，跟上市公司不一样，个人兴趣可以放在私人公司去处理。
私人跟合作伙伴等外部系统的关系也要制度化、合约化，跟政府各部门的外部系统也应建立很好的接口，这样企业的传承就不会受干扰。
民营企业如果把自己的事业分成盈利事业、私人公司、公益事业这样三部分，组织功能就比较完善了，系统之间才会有跟外部世界的正常接口。公益有公益的法律规范，私人有私人的游戏规则，上市公司有公众公司的规则。这样以后也不累，可以做更多的事情。我现在发起了六个公益基金的活动，还能跑得过来。
要确保制度传承，品牌也很重要。因为一个品牌里边有精神层面，也有物体层面，比如可口可乐是做碳酸饮料的，品牌已经固化了，如果可口可乐做房地产，品牌损失就太大了。品牌约束了继承者不轻易做跨行业决策。比如共产党用红颜色，这也是品牌颜色，它可以强化制度记忆。万通做绿色，品牌、口号、LOGO等软性东西会让个人不太敢去挑战违反制度约束的事情。
国家也是这样。美国建国10年出台了宪法，华盛顿在宪法内活动，到点就退，到现在已经200年了，这个制度传承得很好，宪法也没怎么改过。所以美国的品牌、经济实力都传承下来，科级干部、演员、拉链不严的人都可以当总统，经济还可以发展得很好。通过建立无缺陷的制度弥补有缺陷的人的失误，创造不平凡的业绩，这才叫系统有效，也是民营企业事业传承唯一正确的努力方向。
-第19节：董事长（节选）(1)
第四章 董事长（节选）
董事长是公司的一把手和公司团队的核心。我算是中国最资深的董事长之一，20年来我只做过这一个职务，没做过任何总经理之类的职务。从《公司法》出台之前，我就担任董事长，一直到现在仍然是这个岗位，因此对这个角色的扮演，我有一些自己的观察和体会。
从虚到实再到半虚半实
董事长在中国演变过程是怎样的呢？1993年《公司法》出台以前，这个职务只是名誉性的角色。当时根据企业改革的规定，我们那时成立的公司不叫有限责任公司或股份有限公司，而是由两家以上公司一起签个协议，组建一个新的实体，叫联营企业。联营企业里有董事会和董事长，但没有任何法规详细载明董事长是干什么的，而公司所有的权力核心都围绕着法人代表和总经理，法人代表这个职务也没有具体规定做什么，经常是大家一起协商着办，负面一点儿也可以叫博弈。
从我们创办公司的第一天，我就请王功权来当法人代表。因为当时五个人中只有他曾经做过房地产，也做过法人代表并管理过公司，我们其他几个人都没做过，今天看来这样做是对的。
1993年以前，有关公司的大小事情，外部有关部门都只找法人代表，比如银行签字等。王功权在1989年曾经受到过不公正的待遇，他被抓起来，后经查明没有问题后，又被释放了，这个过程大概有11个月。他出来以后，我介绍他去南德集团的牟其中那里工作，牟其中看重他曾经当过法人代表，认为他是一个人才，就让我们俩分管公司西北和东南的业务，呼呼啦啦的。
牟其中有个特别的习惯，爱让公司新来的人坐在门口风最大的地方，就像监狱里来的新人一般睡在最差的地方、大哥睡在里边最暖和的地方。王功权刚来的时候也受到这样的待遇，后来牟其中听说他当过法人代表，起初还不信，忙叫人事部门通知功权把营业执照复印件拿来给他看了才相信。于是，王功权的桌子被挪到了远离门口有隔屏的好位置。可见在那时，法人代表很受重视，而董事长这个职务并不重要。
就万通来说，在1993年以前，我是执行董事长，其他几个人是总经理、副总经理，自然形成了一个团队。我们对角色的分配不是特别清楚，董事长没有法定的地位，我开玩笑这叫"勇挑粪桶"，就是你自己主动去找事做，久而久之形成大家对你的尊敬。在这个阶段我们是按梁山泊的方式形成领导团队，在法律上没有很硬的约束。
1993年出现的《公司法》，明确规定董事长必须是法人代表，我就自然成了法人代表，潘石屹也做过很短时间的法人代表。以后公司陆陆续续换届，董事会越来越规范，万通逐步从江湖体制转为公司制度，最主要的是董事会建立了，规范了，我也就顺着把法人代表和董事长做到了今天。董事长这个角色在法律上是第一责任人，需要代表公司去应诉、签字等。前两年《公司法》修改说董事长可以是法人，也可以不是。万通也做了一些处理，在公司系统内有很多跟我有关的董事会，有些我还是做董事长，但是让别人做法人代表，兜了个圈子，像是否定之否定。
-第20节：董事长（节选）(2)
1993年以前法人代表是实际控制人，1993年以后老《公司法》中法人和董事长等同，但有时候并不一定是实际控制人，可能总经理是实际控制人。而修改了的新《公司法》弱化了总经理和法人、自然人之间的重要性，强调了制度架构的稳定性，你只要有董事会、有正常的治理结构，谁当法人代表不重要。这样法人弱化了，公司治理结构强化了，在好的治理结构下，谁做法人都行。
从中国历史沿革来看，公司经历了从董事长很虚到很实、到现在半虚半实的过程。1993年以前，你如果管资金，那我必须认识你，因为那时控制公司的是法人和出纳，法人管着章、签字权，出纳到银行办钱的事儿，我必须都认识。而现在起主导作用的是程序，该办就办，彼此不认识也可以。所以我发现以前自己跟钱特别近，每天都能感觉钱在身边晃悠，现在却发现钱就像空气一样，你说它在就在，说不在就不在。我看到的是大家每天上班，工作程序让每人都经手事情的一部分，有什么事情了就由董事会开会做决议，而办签字动钱只是其中一个环节，没有一个人能把所有事办完。
随着公司组织的发育、扩大、复杂化，每个人的角色都由原来的全能角色变成局部角色，这是现代组织发育很重要的特点。分工越来越细，但是系统越来越紧密，在复杂的组织里，董事长变成组织当中的一个角色，而不是唯一的重心，这是一种进步。
董事长这个角色法定的权力其实很小，《公司法》规定董事长就做三件事：第一当法人代表。第二主持董事会。不过公司章程规定董事长不在的时候，副董事长也可以主持，副董事长不在的时候，董事也可以主持。而且董事长只是主持会议，并不能够决定事情。第三件事是签署公司的债券和有价证券。这三件事没什么实质性，后来又加了一件事，即总经理的产生由董事长提名，副总经理再由总经理提名，这个提名权很大，但是也要经过董事会批准。最近万通上市公司更换管理团队的时候，就是走的这种程序。除了总经理授权这项，董事长没有任何行政管理的权力，其职责归结起来就是签字、主持会议、当法人代表、代表公司去打官司等。
中国的《公司法》给董事长规定的权力很弱，但实际操作的时候权力却很大，让人感觉公司都围绕着董事长转，如果他不签字，很多事就办不了。董事长形成了一个枢纽，比如对外签合同、发股票、募款摊派、捐助等等；政府、证监会、银行也都需要找法人代表，因为他们认为法人代表说话能算数；证监会所有的上市材料、报汇材料都要求法人代表签字，对外应诉、送传票、打官司等也是这样。有些地方银行做贷款，原来现场让法人代表签字就行，现在有些银行怕这个法人代表不是真的，还要求拍照或者录像。外部的要求把法人代表变成第一责任人，所以董事长内化为公司无形的权力和管理重心，公司所有事都要跟董事长商量。
-第21节：董事长（节选）(3)
现在公司的治理结构要求董事会分成法定的固定会议和临时董事会，董事会研究钱和人的事，权力很大，包括公司经营计划、奖金分配、人员任用、资产重组、投资等等。董事会的表决程序是简单多数，1/2或2/3同意即可。董事长往往代表大股东在推荐或提名董事上有主动权，这就确保了他对董事的影响力。他对董事的影响力越大，自然权力就越大，比如我不做万通地产的董事长了，但是作为大股东，还是有董事的提名权，对董事会有实质性的影响力。如果说董事跟控股股东的意见发生不一致，可以像西方解散议会一样，开临时股东会解散董事会，另选一批董事。只要这个董事长有股东背景，就意味着我可以选择董事会成员。这样等于把董事会和董事长的权力重叠了。董事长拥有了整个管理公司的最终主动权。
总经理是董事会任命的管理团队中的主要角色，这个角色的产生有一套程序，董事长可以代表股东来决定董事会组成，进而提名总经理，再由总经理提名其他高级管理人员，于是董事长的权力变得很实。
这是一个法律过程。但在实际运作过程中又分两类，一类是公司的创始人，比如我在公司做了20年，创办者在公司会有魅力递增（增魅）的过程，社会心理学就是这么说的。由于年龄差距和独特的经历，每个公司创办人都会被大家涂上奇奇怪怪的色彩。昨天潘石屹的微博上说"江湖大佬"的时代过去了，那是因为像任志强、潘石屹、我、王石等以前被赋予了很多传奇背景，逐渐被美化，甚至神化。这些会让法定权力又加一层保护，形成心理优势。
过去有个很有影响的老干部，当时别人跟他提意见说：你怎么还不退休，占着茅坑不拉屎？他说：茅坑是老子挖的，拉不拉屎是我的权力！他这样说好像很不讲理，但公司创办人们心里往往就是这么想的，尽管实际上是不对的，会形成公司权力重心配置失衡的问题。多数情况下，一般要等到这种创办人退休了以后，公司才能逐步进入更加理性的治理。回忆过往，万通集团里面所有的股东，只有我们创办人这些股东还活着，其余被抓起来的、流亡的、客死国外的都有，所以能活下来的确有点儿传奇。创办人作为董事长，他本身的传奇加上股权和法定的游戏空间，会让他的权力过大。
另外一种董事长是非创办人，由股东委派的，他们会更按程序、规则来处理事情，但是需要更多协调的时间、花费精力更大，然后逐渐在工作当中形成他的威信。这个权力有两种，一种是法律赋予你的权力，但有时法律给你的权力并不确保你就真有力量，比如古代有些儿皇帝就是这样；而一些人没有大职务，但却有很大的权力，这来源于人们内心的认同，来自这个人的经验、领导风格和人格魅力，比如很多宗教领袖或者氏族长老，有时没有法定权力，但他说一句话，底下人却会奋不顾身去执行。其实在公司也是这样，一个领导者最好兼具法律给你的运作空间和自己领导的风格，然后让追随者对你有信心，使这个权力成为发展事业的动力和方向。
-第22节：董事长（节选）(4)
股东委派的董事长，如果不是创办人，最大的挑战就是怎么样建立自己的领导风格，建立法律以外的影响力和在团队当中的核心地位。创业者形成的无形影响力经过多年自然形成，还是筛选竞争出来的，两者有很大的差别。
不管怎么样产生的董事长，只要不是创办人，挑战就比创办人还大。但是不管任何一个团体，创办人最终都会走掉。比如美国有四五十任总统，华盛顿就干了几年，但是他通过制度传承，保证国家有效运转，社会进步，而不是依靠某一个人的带动发生传奇式的变化，所以要更多相信体制，而不是个人。
嫁给不同的人，命运绝对不同
我认为董事长最难做的一件事情是算别人算不清的账。我看见别人看不见的地方，就要做决定，这就牵扯到算不清的账，因为你是投资未来，而很多人只要现在。比如我需要500亿建立体城市，这叫投资未来，但我现在用这个钱也可以马上买地、盖房，这叫现实。多数人会说后者赚多少钱能算清楚，这叫算得清楚的账；前者万一打水漂怎么办？因此没人敢做决策，因为算不清账。
马云在10年前说让天下没有难做的生意，当时没人相信，今天都信了，现在房子、汽车什么都能在网上卖。我说立体城市如何好，董事会、股东响应的人不多，因为大家都只算能算得清的账，而对那属于未来算不清的账没有概念和把握。但是我心里对未来是清楚的。现在这个事情越来越靠谱，最近有风险投资跟进，对公司的估值已经涨了10倍。这时，大家才慢慢觉得这事儿恐怕是真的了，要不然怎么有人投钱呢？于是跟随者就越来越多。
算这些算不清的账，就是算现在和未来。多数人会算现在。实现未来理想的中间环节是不确定的，谁愿意算未来呢？神才是算未来的，所以神永远在我们头上；祖宗是算我们过去的，所以祖宗总埋在地下。另外每个人心里头的未来也不一样，就会有争议。所以董事长面临的挑战是如何说服董事会，拿一部分钱做未来的事情，更多的钱做现在的事情，从而在现在和未来之间做好分配。比如我们在新加坡做研发中心、在公司做培训，这是做未来的事情，跟眼下挣钱没有直接关系。公司的领导人每天要算的很多事是在分配资源的时候，把多少分配给现在，多少分配给未来，而"未来"两个字是没有具体时间的，有时候3、5年，有时候10年，比如对人的培养，什么时候见效呢？有的20年以后才见效。董事长在董事会里面，就是去做未来的事情，推动公司做未来。马云说过："明天很美好，今天很残酷，后天更美好，但是我们看不到明天就死亡了。"所以当一个领导者就是在今天、明天、后天，还有昨天之间，不断过滤和做决定。
-第23节：董事长（节选）(5)
哪些属于算不清的账呢？针对同样一件事，时间不同，对这件事的价值观选择就不同，根据价值观来筛选这件事合理不合理，而不在于这个事本身值多少钱，这笔账的算法就不一样了。比如同样100块钱，如果是用作赃款我就不做，用作善款我可能会做，但也不能全做，因为全做公司就无法持续发展了，中间还得留点儿利润。公司在决策的时候，赚钱不赚钱有时不是唯一性的标准，还有很多社会价值方面的考量。比如这件事是绿色环保的，即使少赚5%我也愿意做。价值观决定了公司是不是一个负责任、令人尊敬的公司，而做这样的公司常常是要花成本的。
同样一件事，究竟该跟谁做，也是很有讲究的，这很像女孩儿找老公，嫁给不同的人，命运绝对不同。很多人都不主张早恋，我的小孩儿有约会的时候，我却很鼓励她，她觉得很奇怪。纵观人类历史，你会发现幸福跟恋爱的起始年龄没关系，因为历史上没有一个特定的规律说几岁开始谈恋爱就一定行。《红楼梦》里的林黛玉13、14岁就恋爱了，过去现在也有很多女孩儿20多岁才恋爱；晚恋也不一定就幸福，早恋也有幸福、不幸福的，这跟年龄没关系。但是女孩儿跟谁恋爱绝对有关系，我关心这个，而不关心她什么时候开始。在孩子18岁以前我有监护人权利，只要求她在公开场合约会就行了。18岁以后这些都不再管。但是她跟谁恋爱，决定她一生成为什么样的人、过什么样的生活。如果她跟恋爱对象都很上进，比如俩人一起努力读书备考清华，那这个恋爱越早开始越好。如果她跟一个黑社会烂仔在一起，即使等到25岁开始恋爱也不行。公司也是一样，不在于做什么，而在于跟谁做。我们做新城国际项目，有很多选择对象：私人的、国企的、外资的，专业机构的、非专业机构的，甚至是来路不明的钱。早年我们不懂，只要给我们钱，我们都叫爹。后来发现不行，好钱才叫爹，坏钱我们不要。
我们选择跟香港置地合作做新城国际，按照合作方的要求，光中介费算下来就要付8000万，包括结构顾问、机电顾问等。在北京所有做公寓、住宅项目的没有一家花这么多钱的。当时很多人说我们是大股东，没必要花这么多钱，并担心对方会黑我们钱。可我觉得，人家是超级大款，大老远跑这儿来，不可能是为了占我们这点儿便宜。我们公司的情况很像嫁到城里的农村姑娘，觉得城里什么都贵、城里人不会过日子，比如在乡下河沟里洗澡不花钱，城里热水要收钱；在乡下不需要抹化妆品，进城买瓶洗面奶都得很多钱。但是如果不花这个钱，不改变原有的生活习惯，这个姑娘就不能入乡随俗成为城里人，而永远是乡下人。所以我说你要做城里人媳妇，这笔钱你就得花；我们既然要变成像人家一样的好公司，那我们就得付这个成本。现在我们感受到了好处：跟置地合作10年，我们的观念完全改变了，变成"城里人"了。我们在CBD做Z3的时候，另外一家合作伙伴也出现这种问题，老觉得我们花钱多，我跟那老板说你不想做城里人，那你就别花这钱；现在全世界最牛的建筑都花这钱，你不肯花，那就做一个乡下人的炮楼子吧。
-第24节：董事长（节选）(6)
找所有比我们强大的公司合作，这是我们的首选。这样我就不仅可以迅速成为城里人，还能再成为城里的贵族。千万不能找比我们还差的合作，这和对方的规模大小无关，而是它的价值观、做事方法、经验等等，可能会把我们往下拖。过去北京江湖女子有一句豪言壮语说"吃大款、喝大款、傍大款、消灭大款，最终自己成为大款"，这里除了"消灭大款"不能做，其余都是对的。人一生就是要找这样的机会，最终让自己成为"大款"。
什么时间做、选择什么样的价值观、跟谁做，这些考量使得每件事情可以有无限多的组合，这是困扰董事长做决策最多也是最难的一点。比如在上海做商用不动产，我们有10个亿，这个项目应该跟谁合作呢？如果没有好的合作伙伴，我们会选择不做。最近有机会跟香港置地一起投标项目，我毫不犹豫决定做，因为它是好公司。香港置地公司成立120年了，信用绝对好，他挣的钱都是干干净净的，和这样的公司合作，我们当然要做！选择一个新的合作伙伴，除了对方专业上要很强之外，我还希望这些专业能转化成万通未来的优势。决策的顺序永远是未来和现在要平衡，好和坏要取好，优和差我们取优。这样钱的作用才可以被放大到无限。
我们做立体城市的规划时，想请国外一家很牛的机构做顾问，我花钱请他，但是他不做。他说他没来过中国，对这里的人和做事习惯不了解。但是之前他跟香港置地是长期伙伴，有次他们见面时顺便提及：中国大陆有家叫万通的公司找我，你们了解吗？香港置地说这是个好公司，结果他马上给我们打电话，同意合作。所以过去的一个决策会带来后边很多事情。如果当时你碰上一个坏人，他不仅让你做不了城里人，还可能偷税漏税、行贿乱搞、拖你下水。各种决策的累积成就了企业的现况，现在我们没有欠钱，没有官司，因为一开始就决定跟好人在一起，近朱者赤，我们也变成了好人。董事长的工作，就是算这类算不清的账，算现在和未来，算是非善恶，算合作伙伴的优劣，在这个框架内决定用这些钱做什么。
-第25节：房地产（节选）(1)
第五章 房地产（节选）
房地产这个行业存在了很多年，但是真正成为一个产业，是在欧洲经济工业革命以后、伴随现代市场经济不断发展后兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。
近几百年以来，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的生意和买卖，二战以后特别明显。
空间价值的创造比地段更重要
所谓形势法则，就是讲一个事情到底是什么。举个例子，什么叫窗帘？有人说把这块布挂起来就叫窗帘，也有人说百叶窗是窗帘，但是如果用形势法则来理解，窗帘就是调节光线和空气的一个工具。房地产也一样，我们回到形势法则，房地产做的是空间生意，而不是做平面的生意；它是做有经济价值的空间，四堵墙加个顶，这就是我们经营的空间，我们要考虑如何让这个空间值钱。正是人们在一特定空间里从事的活动方式和经济收入（现金流）不同，才让它的价值和别人不一样。
户外空间如被日本核辐射了的太平洋，这个空间是无边界无限制的，没有经济价值。我们要做的空间生意是在稀缺性的条件下，用人为的方式制造出一个空间并让它有价值。它越稀缺越有独立定价的能力，比如我们在纽约做"中国中心"，这一空间就非常稀缺，我就有定价的主动权。当时很多人跟我们讲，你要做"中国中心"，纽约那么多地方都可以选，为什么非要到自由塔？我说我要做一个唯一性空间，一个具有自然垄断条件的空间，也就是一个最有价值的空间。
我们万通的使命是创造有价值的空间，具体说就是：第一，我们要做空间生意；第二，我们要让空间有价值。我觉得其他一些地产公司写的某些LOGO和广告语跟房地产没有太大关系，比如说创造生活，或者以人为本，这用在任何别的公司都可以；这种情形在消费品、医药、保健类企业等更为明显。而创造有价值的空间，既说明了我们的行业，也说明了我们的生意经营的是什么东西，以及朝什么方向走才会使公司更有价值。
我认为地段的重要性次于空间的创造性。政府给我一块地，无论在哪儿我都有能力让它赚钱，因为我可以制造出一个独特的体验空间使它有价值。比如九寨天堂，要从成都搭乘飞机然后开车才能抵达，周边都是荒地，但是它以藏羌文化为主题制造了一个特别梦幻的酒店，你进去以后分不清楚是室内室外，它把风情街修在室内，大玻璃一打开又像是户外；在室内能让你感觉到森林里的空气、鸟鸣等等，也能体验到逛街的乐趣，这就是独特的空间体验。正因如此，人们趋之若鹜，不火都不行。
所以我认为在空间方面的创造能力其实比地段的选择更重要，因此我们做地产生意的就应把精力集中在创造性上，而不是每天去找地。地不是不重要，但是如果我们好不容易找到一块地，却不在空间价值的创造上下工夫，结果地是肉价钱，房子空间却成了豆腐价。我们不是建筑业，因为建筑业就负责把它建起来；而房地产是让空间具有稀缺性和创造独特价值，把这两个角色的区别厘清了，将有助于我们在地段的选择和创造性这两件事情上保持平衡。
我们在CBD的Z3那拿了一块地，大家说这个地段非常好。但是最近周边要建18栋200米以上的楼，地段相同，我们应该比什么？那就是比空间的创造性。我们要让大家在万通这个写字楼享受独特的体验和服务。房地产的本质是空间竞争，而空间竞争的根本在于如何让空间有经济价值。
那么我们应该买多少地？是不是地越多越好？有的地产公司土地储备了1000万、2000万平米，大家都说地多牛逼，其实牛的根本不是地，而是指由地所取得的可建造的空间面积，是空间，不是土地。
-第26节：房地产（节选）(2)
有的公司爱夸耀自己拥有的土地亩数多，那么这个公司还只是小学生水平，平面大了你责任就大，比如说在给你的100亩地上你只能盖10平米，你要这100亩非累死不可。所以实际上大家还是应该比空间。所谓土地储备应该改一个词，叫空间储备。这个想法上的一点改变，可能会使公司创造出数十亿、乃至超过百亿的价值。假如我们在廊坊有1万亩地，是一级开发，这是平面的概念。1万亩的建筑指标是500万平米。而买1万亩地照现在的市场价格要150亿到200亿，这才能换来500万平米空间。但若做立体城市，我们只需要买1500亩地，但是可以有600万平米的建筑空间，买地用钱超不过50亿，却换了600万平米的空间。所以前一种思维是用平面做地，后一种思维是把这个空间的指标做大，用科学创新的方法、用研发来推动我们获得这样一个空间。如果你不是去创造立体城市，政府也好，规划也好，都不可能给你这个指标。我们换了一个思维，把所有的精力集中在空间上，而不从平面上去想问题，就创造了100亿的价值，这100亿可以由投资者、客户和当地政府等各方面来分享。公司要推动创新和研发，最重要的是能够回到房地产的本来意义上考虑做生意。有这一点点改变（创新），我们的眼光就可能会超过很多专业的分析师、财经记者、同行。
由此引申出另一个观念变化，即土地是无限的，而不是有限的。如果你是做平面生意，你会觉得这边盖房子把土地用完了，那边就不能再建，那土地资源很快就没有了；但是要从空间上来看，我们往上盖就可以了。现在建500米以下的建筑是常规技术，已经很容易实现；所以，哪儿要是没地了，当地政府就应该提高容积率，大家就又有地方待了。滨海新区2200多平方公里，按照规划，毛容积率是在1以下，净容积率也都不到2。北京市现在规划下的建筑，容积率算下来不到1。你只要往上盖，实际上永远都是有地的。
1929年纽约都在嚷嚷没地了，大家都很紧张。那个时候的房子只能盖到3层楼高，当时都是木石结构，墙还特别厚。大家疯狂地圈地，地价昂贵。电影《泰坦尼克号》里，有个把太太放救生艇上、自己选择死亡的绅士就是纽约的大地产商，华尔道夫酒店边上到处都是他们家的地。
随着涌进来的人太多，房子拥挤不堪，无处下脚，土地愈发金贵，人们一筹莫展，正在这时，金融危机来了，大家都在寻找出路，其中一个方向就是用什么办法把房子向上发展，把地腾出来。令人欣喜的是，因为有了三个技术发明，这一梦想实现了：第一就是钢结构兴起。大家知道钢盖的高度可以超越通常的限制，现在全世界超高建筑都是钢结构，所以它改变了历史。第二用玻璃解决建筑的自重问题。玻璃轻很多，所以楼建多高都倒不了。最后就是人怎么上去。电梯有了大幅度的改进，可以把人输送到上面任何一个点。钢结构、玻璃和电梯让纽约进入到摩天大楼时代，从此城市往高层空间发展，地又多出来了。1949年纽约到处是摩天大楼，特别是曼哈顿中城大楼林立，人口密度陡增，1平方公里容纳人数超过10万人。
-第27节：房地产（节选）(3)
如果我们能够不断地往天上发展，那就意味着土地是无限的。现在无论哪个城市，任何一个理性的领导，如果说地没了，那只说明你规划没做好；只要你对房地产的理解是回到空间上来，那地就永远都有。
土地是无限的，但又是受约束的；土地是受经济价格决定的，它在技术上是无限的，但在一个时点上是绝对的，即价格决定土地的数量。价格不动，土地就逐渐稀缺，变成有限；价格逐渐上扬，土地就因空间价值上扬、加高和拆改的动力加大而变成无限。
比如说这个地方盖了，马上就不能再拆，这就成了有限；这件事情如何能打破呢？只能靠价格。土地是经济要素，只要空间的价格在改变，土地的价格在改变，就有了拆迁的经济利益和合理性，于是就会有人来拆迁，就意味着土地供应会不断增加。拆迁以后创造出新的更高价格的空间，从这个角度来说土地确实又是无限的。
现在建筑技术不断进步，土地的要素价格不断提升，让土地成为无限的。建筑技术的进步让现在盖到1千米也不难，土地价格随着人口的增加、经济的发展，不断在变，所以拆迁动力总是有的，特别是在老城区，我们盖的任何一个房子，在前面都被人盖过好几次了。比如说万通中心、万通广场的土地在之前都是有人盖过房的。一个城市土地是无限的，我说的是城市，因为只有城市土地才能变成经济资源，但如果是戈壁滩，那个土地不是经济资源，因为没有人在那儿制造有价值的空间。
住宅问题：青春痘还是疾病？
现在中国的房地产问题，到底有多严重？究竟是疾病，还是青春痘？这两个问题的性质不一样。女孩在青春期，脸上会长痘痘，这究竟是不是病，医生都没有统一的意见。面对以上情况，家长可以有两种选择--聪明的只做两件事，安慰和等待。等到孩子年过二十，脸上自然又光洁如玉，因为这是一个成长必经的过程；如果你把它当成病，到处求医问药，有可能会整得小姑娘内分泌越来越乱，最后保不住会落下坑或疤痕，留下遗憾。
