由于美国的抵押贷款市场环境恶化，贷款拖欠现象已经在跨领域滋长，即使是房利美和房地美发行的贷款，拖欠现象也不少见。在过去的几个月里，一些发展趋势需要得到关注。2007年第四季度，房利美和房地美不约而同发行证券以筹措急需的资本金，从这两个机构传递的信号来看，近期他们还将筹措更多的资本金。鉴于市场以往对抵押贷款证券的好胃口已经消失的无影无踪，美国政府提高了代理机构可以资产证券化的贷款金额上限，从41.9万美元增加到最近72.9万美元。相应地，资产组合的限制也有所松动，比如向现金紧张的借款人提供额外的信贷额度。考虑到最近几个季度，这两个机构一直在公布创纪录的损失，这种趋势具有风险。如果美国政府不得不对其中一个或者两个机构加以援手，在目前的市场趋势下这种情况并非没有可能，那么届时投资者将会遭受更大的损失。
如果美国经济继续朝深度衰退或者更糟糕的全面萧条发展，而中资银行继续持有大量机构或者非机构抵押贷款证券，损失将会非常惊人。中国经济发展已经开始放缓，现在是审视中国抵押贷款业并从美国次贷危机中吸取教训的关键时刻。
中国的抵押贷款业字体 [大 中 小] 比较中美两国的抵押贷款业体系，我们会发现有一些显著的不同。其中，资产证券化首当其冲。
2000年，美国住房和城市发展部的秘书长安德鲁·科莫开始实施一项住房金融指引项目，旨在帮助中国建立二级抵押贷款市场，从而最终实现住房抵押贷款证券化。8年来中国借贷业发展缓慢，只是在最近才开始向前推进。美国房贷危机有意无意中让中国金融界提高了警惕，这无疑是一件幸事。一旦中国的资产证券化过程处理不当，就和目前发生在美国的情况一样，结局将是灾难性的。
许多中国高层官员表示，中国不会遭遇类似美国的抵押贷款危机，因为中国的购房者被要求支付高额首付款。银监会主席刘明康表示："中国不会像美国一样发生次贷危机，为什么？答案很简单，我们不允许人们降低首付比例。"
他的观点看似无懈可击。中国抵押贷款业采取了一项非常重要的措施，这是安全扩张市场的关键。我已经讨论过，美国抵押贷款体系的失败在于借款人在他们购买的房产中没有货币利益。只要购房者被要求支付相当数量的首付款，中国抵押贷款业遭遇类似美国危机的可能性就会被降到最小。
但是，有关这个行业的运作，还有一些问题需要关注。如果认真思考过首付款的概念，那么这个要求就不会是一成不变。美国的抵押贷款保险最近让买房更容易实现，允许购房者只要支付相当少量的首付款，有的仅为总房款的5%。抵押贷款保险是美国人的发明，要求买房者购买保单以使贷款机构在借款人违约的情况下得到保护。被运用于这个行业超过40年，抵押贷款保险在帮助大多数人买得起房方面扮演了重要的角色。即使首付款只有5%，只要保护措施适当，违约风险就会被降低。
可我并不信服中国抵押贷款业正在有效地进行风险管理。我承认，如果借款人需要支付30%的首付款，信用和收入将不是那么关键。然而，如果借款人只用5%的首付款就可以购买房产，即使购买了抵押保险，信用、收入和资产对管理风险仍然非常必要。在现有体系下，中国抵押贷款业在这些方面存在缺陷。
历史上，美国信贷业一直在信用报告的基础上管理风险，具体来说就是信用评分。最近的次贷危机并不是信用评分体系的失败，而是管理贷款的其他要素--如首付款，现金储备的无能所导致。因为中国的体系还没有有效的方法去评价借款人的历史信用，这也就意味着中国的借款人在获取贷款时提供的信用资料和美国次贷借款人类似。
第二个问题是高月供收入比例被广泛接受。美国次贷机构只允许借款人将至多50%的总收入用来支付月供和其他每月债务。这已经是一个有风险的政策，而中国贷款机构在这方面要更为激进。
中国的一份全美性的英文周刊《北京周报》，在2007年4月5日发表了题为《房奴》的文章，详细说明了这个问题。文章讨论了由中国最大的门户网站之一新浪网，进行的一项社会调查。结果显示接近1/3的受访者表示月供占月收入的比重超过50%。目前中国抵押贷款业允许月供收入比可以高达70%，这是一个非常值得关注的现象。
很多城市居民的现实状况是负担的抵押贷款将他们的财务状况勒到了极致。很多人开始困惑，背负高房产债务导致的沉重负担是否值得。经济收入只能勉强负担高额的月供，这些人就变成了"房奴"。文章描述："他们身陷困境，生活中的所有一切都以还贷为中心。他们的生活担惊受怕，害怕失去工作、害怕生病，甚至不敢换工作，因为换工作会导致损失。娱乐、旅游，以及所有的生活享受在还贷面前，都要退居其次。"一个买房人如是说："我们现在对利率变得非常敏感，而在买房之前，我们根本对此毫不在意。作为一个抵押贷款还款人，我真的不希望再提高利率。"
如果借款人被允许用超过其收入1/3的比例还抵押贷款，这会产生潜在的问题。如果尚未将其计算在内，1/3的借款人就需要将超过其收入的50%用来还贷，这将给人们敲响警钟。这种贷款政策不仅会负面地影响生活质量，而且会给经济造成巨大风险。当借款人被允许用不恰当的收入比例来还贷时，经济逆转将会严重影响他们的还贷能力，即使他们已经支付了大量首付款。
中国社会科学院的银行和金融专家易宪容，已经就抵押贷款市场的海市蜃楼表示了严重关注。他认为中国银行业累积了接近5 000亿美元的抵押贷款的同时，其借贷标准已经松懈。"中国住房抵押贷款的质量比美国次贷还要糟糕。"易宪容于2007年8月接受《南华早报》采访时表示，"至少在美国有一个信用检查体系，而在中国，任何人都可以借钱买房子。"
最近，中国政府已经意识到过热的房地产市场的危险。政府担心投机猖獗会造成危险的泡沫，已经采取了一些措施给市场降温，包括提高利率、限制外国资本投资房地产、鼓励廉价房建设等。所有这些都是合宜的决定，问题是政府的行动是否太少，而且太晚了。
在某些方面，中国的借贷体系是幸运的，因为这个市场尚未完全开发抵押贷款资产证券化产品。在中国目前如此松懈的贷款标准下，可以想象，资产证券化的复杂性将使消费者更容易获得信贷，这成为制造出和美国现状一样巨大灾难的推动力。另一方面，如果资产证券化被智慧地运用于该市场，也许会导致建立目前市场缺乏的信贷价值标准。未来抵押贷款证券化的成功取决于证券化过程实施和控制的好坏。
在很多做法和表现方面，中国房地产市场和2004年至2005年间的美国市场很相似。尽管中美两国对首付款的规定很不一样，但也各有可取之处，而另外一个问题需要非常认真地对待。一旦借贷标准变得过于激进，且投机者遍布市场引起房价人为上升，预示着市场泡沫开始形成。只要经济保持繁荣，就像曾经的美国，缺点就会被掩盖。但是一旦经济走弱或者更糟，将会发生什么？承受经济逆转的巨大痛苦？
这使中国政府面临的挑战更加令人恐惧。一年以前，"房奴现象"就已存在。如果利率增加或者经济放缓，这些借款人将面临巨大的经济压力。美国房产市场经历了高速增长，而结果是理性的思维最终屈服于鲁莽的行为。一旦贷款标准变的过于松懈，借款人开始作出不自量力的事情，两者的结合将是灾难性的。
美国次贷危机的教训
中国借贷机构应该从美国抵押贷款业的错误中吸取教训。现如今，资产证券化进程的每一步都应小心谨慎。因为中国的资产证券化市场仍然处于襁褓期，中国政府是否会实施必要的保护措施以避免类似美国的经历发生，这还不得而知。监管者们表示他们深刻理解美国的次贷危机，同时相信中国的资产证券化市场环境和美国截然不同。中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙在2007年12月1日于ChinaStakes 网站上发表的文章中指出："中国将只会对优质资产进行资产证券化，这就是说，基础资产决定了资产证券化产品的质量。"他又补充，"资产证券化的尝试将会获得成功，对此，我们很有信心。"
很不明确的是，什么是"优质资产"。看来中国抵押贷款业并未意识到和高还贷收入比例紧密相连的风险。如果大量该类贷款找到资产证券化的方式，中国借贷行业资产证券化进程将是朝着困难的起点进发。这也绝大部分取决于未来的经济表现。轻微的经济下滑不会对借款人的还贷能力造成影响，但严重的下滑会产生问题。
和美国相比，如果经济减速，中国房地产市场仍有两点优势 。首先，中国房地产市场规模远远小于美国，这意味着借款人违约数量增加对中国经济的影响和美国不能同日而语。其次，即使违约率上升，大多数抵押房产的首付款和近期的升值可以抵消影响。这将使中资银行免于遭受美国同行经受的损失。不幸的是，最大的输家是房屋所有人，因为他损失了数额可观的首付款。
最重要的教训是，资产证券化过程必须对所有投资者保持透明。抵押贷款证券化存活的越久，它就越成功，提供其他更激进产品的愿望就越强烈。只要购买证券的投资人能真正理解伴随产品的风险，该体系就能正常地发挥作用。如果过程不够透明或者让人迷惑，就像美国的情况一样，而导致投资人根本不知道他们在买些什么时，问题就会应运而生。
另外，中国贷款业应该找出充分获取借款人历史信用的办法。只有在那种情况下，信用风险过度的借款人才能获得贷款。最后，贷款业应该设定较低的抵押贷款还贷收入比例的门槛。和目前首付款要求相衔接，这个数字不能超过50%。如果借款人被允许花费大比例的收入支付月供，且经济继续放缓，那么房地产市场崩溃的所有必要因素就都已经具备了。
经济逆转对任何国家而言，都不可避免，包括中国。因此当经济强劲时，未雨绸缪就显得非常重要。如果经济降温，这些目前苦苦经营勉强还贷的供房者，那时他们的还贷能力又将会怎样呢？
中国贷款业应该从他们的美国同行所犯的错误中吸取教训、思考危机的内涵。是时候采取必要的措施，以使任何对中国经济的负面长期影响最小化了。
